投資コラム

自営業の人は不動産投資を始めてみては?相性とメリットを解説

自営業の男性

自営業の方はサラリーマンよりも身分と収入が不安定であるため、将来に対して不安を抱いている方は多いと思います。政府は副業(複業)をすることを奨励していますが、不動産投資は自営業者の副業として最適です。

不動産投資は自営業との相性が良く、新たな収入源の獲得による生活の安定や税金面でもメリットが得られます。自営業の方が不動産投資をすることのメリットや注意点、融資の受け方などを解説しますので、メリットが得られると判断された方は、不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

自営業の人が不動産投資をするメリット

自営業の人と収入イメージ

自営業・個人事業主の人が不動産投資をするメリットは大きく3点「安定した収入源ができること」「本業の邪魔をしないこと」「税金面でメリットを受けやすいこと」が挙げられます。不動産投資は、自営業ならではの不安を補ってくれます。順番に見ていきましょう。

安定した収入源ができること

自営業の方が不動産投資をすると本業の他に収入源を確保でき、本業が不振であっても安定した収入が得られます。毎月安定して家賃収入が入る不動産投資は、自営業のように毎月の売り上げが乱高下することがありません。また、自営業の方はサラリーマンよりも年金が少ないため、老後の生活に不安を感じる方が多いですが、不動産投資をすると家賃収入が毎月得られますので、少ない年金を補填できます。

景況に影響されにくい家賃収入なので、長期的に見ても収支計画が立てやすい、安定した収入源となってくれます。

本業の邪魔をしないこと

不動産投資は最初の物件購入と入居者対応を終えてしまえば、あとはほとんど手間がかかりません。

入居者の更新か、退去時にサイド不動産会社と戦略を調整することと、修繕について判断することが主な仕事になります。本業に集中しながら、手間をかけすぎずに安定収入を生み出してくれるのが、不動産投資なのです。ちなみに、本業が不動産業界でなければ、違う業界の仕事を2つ抱えていることになり、景気などの社会的要因に対して、リスクを分散できます。

税金面でメリットを受けやすいこと

自営業の方が不動産投資をすると、税金の面でもメリットを享受できる可能性があります。不動産投資で得られた利益は総合課税方式が適用され、本業の事業所得と損益通算をすることが可能です。本業が赤字決算の場合だと損益通算をすることで不動産投資の利益に課税される税金を減らすことができ、不動産投資が赤字だった場合も税金を減らせます。株式投資などは総合課税ではなく分離課税であるため、不動産投資のように本業の事業所得と損益通算ができません。損益通算が可能な不動産投資は、自営業との相性が抜群の投資であると言えます。

不動産投資は不労所得が得られると宣伝されていますが、不動産投資を成功させるためには他の仕事と同様に、努力を重ねることが不可欠です。しかし、一旦軌道に乗ると、大した手間をかけなくても安定した収入が入ってくるようになります。不動産投資は他の副業と比べると手間がかからないため、本業と両立させることが可能です。

自営業の人が不動産投資をする注意点

住居ローンのイメージ

自営業の人と不動産投資は相性が良く、メリットが多い一方「ローンが借りにくい」という大きな壁もあります。

不動産投資をするには、全額自己資金で行う方法と金融機関から融資を受けて行う方法があります。全額自己資金の場合は何も問題はありませんが、自営業の方は金融機関から融資を受けにくいため、借り入れによる不動産投資ができない場合があります。

不動産投資のローン返済は、家賃収入で返していくものですが、金融機関はそうは考えません。将来に渡って何が起きるか分からない投資ローンであるからこそ、オーナー個人の所得についても重視されます。その点、自営業者は確定申告の結果、所得を低く抑えたり、年度によって差があるため、審査に通りづらいのです。極端な例ですが、年間所得1,000万円の自営業の方よりも、年収500万円の公務員の方が審査は通りやすいのです。黒字経営が3年以上続いていてキャッシュフローが潤沢な場合は融資が受けられる場合がありますが、赤字経営が続いていて資金繰りが苦しい場合は融資を受けることは困難となります。

金融機関からの融資が受けられない場合は、初回の不動産投資は必然的に全額自己資金で行わざるを得ません。しかし、初回の不動産投資に成功して安定した収益が得られるようになると、次回からは融資が受けられる可能性が高まります。自営業の方が不動産投資をするには、本業の経営を安定化させ、初回の不動産投資に成功することがポイントです。

自営業の人が不動産投資をする際の融資について

融資を進める女性

自営業の方が不動産投資をする際におすすめの金融機関は日本政策金融公庫です。日本政策金融公庫は個人事業主の方にも融資を行っており、賃料収入を目的とする不動産投資に対しても融資が受けられます。ただし、値上がり益を目的とする不動産投資に対しては融資を受けることができません。

日本政策金融公庫の融資限度額は4,800万円または7,200万円であり、ワンルーム投資やアパート投資などの物件購入資金に使用できます。貸付利率は年率1.16%から1.76%と至って低金利であり、融資期間は最長20年です。日本政策金融公庫で融資を受ける際には保証人は原則不要ですが、購入する物件を担保に供与することが必要です。

自営業の方は銀行融資が受けにくいですが、地方銀行や信用金庫だと融資が受けられる可能性があります。地銀や信用金庫は有力者のコネが通用しやすいため、地元の有力者からの紹介があれば審査の際に優遇されます。日本政策金融公庫や銀行からの融資が困難な場合は、ノンバンク系の金融機関が最後の手段になります。ノンバンク系の金融機関は審査は甘めですが、金利は2.9%から3.9%と高金利です。

まとめ

不動産投資について考える人

いかがでしょうか?

自営業の人にとって、長期的な安定収入を生み出してくれる不動産投資は相性が良いです。毎年の売り上げにばらつきがあるだけでなく、将来の公的年金もサラリーマンと比べると手薄なため、早いうちから検討することをおすすめします。しかしながら、融資の壁がありますので、信頼できる不動産会社・金融機関を見つけだし、うまく連携をとっていくことが必要となります。