投資コラム

不動産投資における年収と投資金額の関係

年収と投資金額のグラフ

近年の経済不況や公的年金制度の縮小問題を受け、老後に向けた資産形成として投資が注目されています。政府も「NISA」や「個人型確定拠出年金(通称、iDeCo)」といった制度を導入することで投資による資産形成を推奨しています。

投資を始める上でどの程度の金額を投資に回していいのかというのは悩ましいところです。自分の現在の年収に対して無理のない範囲で投資をすることで、上手に資産形成していきたいですよね。

そこで今回は年収と不動産投資の金額の関係についてまとめました。自身の投資金額を決定する上での参考になれば幸いです。

証券投資における投資金額と年収の関係

証券投資のイメージ

不動産投資について詳しく見ていく前に、証券投資における投資金額と年収の関係を確認しておきましょう。

個人証券投資家の7割は年収500万円未満

下の図は2016年9月に公開された日本証券業協会(JSDA)による「個人投資家の証券投資に関する意識調査報告書」から抜粋した個人証券投資家の年収分布です。全体をみると7割が「年収500万円未満」であることがわかります。

年代別にみても20〜30代の個人投資家はやはり7割が年収500万円未満です。そして40代、50代と上がっていくにつれて「年収300万円未満」の層が厚くなっていきます。

個人年収の分布

(「個人投資家の証券投資に関する意識調査報告書」より)

年収に対して投資金額は高い

次に、年代別の金融商品保有額(累計の投資額)を見てみましょう。

目を引くのはオレンジ色の「1000〜3000万円未満」です。50代より年を重ねるごとに割合が大きくなっているのがわかります。70歳以上で若干小さくなるもののそれでも4割を占めています。

でも思い出してみてください。年が上がるに連れて「年収300万円未満」の層が増え、年収は下がる傾向にありました。それにも関わらず、金融商品保有額は大きくなっているわけです。これは早い段階から投資を始め、コツコツ金融商品を書い続けてきたためだと考えられます。

更に年収に対して投資金が高いのは50代以上だけではありません。20〜30代の年代も100〜500万円未満が4割で、500〜1,000万円未満が2割強となっています。この年代も年収500万未満が7割を占める中これだけの額を投資に回せており、年収に対しての投資金額は高い印象を受けます。

金融商品保有額ー金融商品保有者

(「個人投資家の証券投資に関する意識調査報告書」より)

不動産投資における投資金額と年収の関係

不動産投資とお金の関係

それでは次に、不動産投資における年収と投資金額について見ていきましょう。

不動産投資家の5割は年収500万未満

下の図は中古不動産のプラットホームを運営する株式会社 GA technologiesが2017年4月に20代〜50代の男女456名を対象に、不動産投資動向に関する意識調査の結果です。

昔は、不動産投資はお金持ちがやる投資というイメージが強かったですが、昨今では副業感覚で始める人も多く、全体の48.4%が年収500万円未満という結果が出ています。

不動産投資家の年収

株式会社 GA technologiesプレスリリースより)

不動産投資は年収別に投資額(投資物件)の戦略を立てる必要がある

不動産投資の場合、証券投資のように年収から回せる範囲でコツコツ金融商品を買い貯めていくことができません。自分の年収にあった投資金額、すなわち投資対象物件を選定し、戦略的に投資していく必要があります。

年収が低く自己資金がない場合の投資法とは

不動産投資を考える女性
不動産投資をするための投資用物件には、1棟マンションやアパート、テナントビルなどがあります。しかし、自己資金がない場合は、これらの高額な投資用物件を購入することは極めて困難です。しかし、ワンルームマンションの1室を投資対象とするワンルーム投資だと、自己資金が少なくても不動産投資を始めることができます。

中古のワンルームマンションの一室だと数百万円以下で購入できますので、1割程度の頭金を用意できればフルローンで物件を購入することが可能です。よって、100万円程度の自己資金があれば、今すぐに不動産投資を始められます。

ワンルーム投資では物件の立地条件が特に重要な要素になりますので、立地条件が良いワンルームマンションを選ぶことがポイントです。駅から近くて生活に便利なことは絶対条件ですので、駅チカで空室が発生してもすぐに新しい入居者が見つかりそうな物件であれば、投資対象として的確です。

ワンルーム投資では利回りも大切ですが、将来の売却を見据えた出口戦略をあらかじめ立てておくことが重要になります。ワンルームマンションは陳腐化が早く資産価値が低くなりやすいため、売りやすい物件を選ぶようにします。そのためにも、立地条件が良い物件を選ぶことが極めて重要です。

年収が高い人の場合の投資法とは

節税イメージ

高年収の富裕層の方は、不動産投資をすることで節税対策をすることができます。累進課税制度を採用している日本では所得が増えるほど所得税の負担が増え、年収4,000万円以上になると所得税の税率が45%になります。これに住民税が10%かかりますので、富裕層は所得の半分以上が税金になってしまいます。また、高所得者は社会保険料も高くなりますので、何らかの節税対策を打たないと、手取りの収入が減る一方です。

年収が高い人は不動産投資で赤字が出た場合、所得から不動産投資の赤字分が控除されますので、所得税と住民税を節税することができます。不動産投資では賃貸収入よりも諸経費の方が大きくなると赤字になるため、諸経費をできるだけ多く計上することが節税のポイントになります。不動産投資をする際の諸経費にはローンの金利や管理費、火災保険料、減価償却費などがありますが、建物の減価償却費を経費にできることは不動産投資の大きなメリットです。減価償却費は実際には現金の出費がない帳簿上だけでの費用ですので、帳簿上は赤字であっても減価償却費の分だけ現金は手元に残ります。それでいて税金が低くなりますので、不動産投資はとても有効な節税対策になります。

年収別の資金計画と投資ターゲットについて

年収別の投資金額イメージ

年収が400万円程度

年収が400万円程度の方の投資ターゲットはワンルーム投資になりますので、数百万円程度の資金を調達することが必要になってきます。もし、数百万円程度の貯金があれば全額自己資金でワンルーム投資をするのが理想ですが、不足する分は金融機関から調達するしかありません。フルローンで資金調達をすると、自己資金がほとんどなくてもワンルーム投資ができますが、借入金の金利負担がリスクになるため、できるだけフルローンは避けるのが賢明です。不動産投資のリスクを軽減するには、物件価格の2割から3割程度の頭金を用意しておくと投資の安全性が高まるため、まずは100万円から200万円程度の自己資金を貯金することから始めましょう。

年収が500万円から1,000万円程度

年収が500万円から1,000万円程度の方はワンルーム投資だけでなく、1棟マンションやアパートなども投資ターゲットにすることができます。不動産投資ローンを利用すると、最大で年収の約10倍の資金調達が可能になりますので、年収500万円の方は5,000万円の賃貸アパートのオーナーになることができます。この場合もリスクを軽減するために、頭金として物件価格の2割から3割程度の自己資金を貯めることからスタートします。

年収が1,000万円以上

年収が1,000万円以上ある方は、あらゆる物件を投資ターゲットにすることができます。この場合も頭金として2割から3割程度の自己資金があるとリスクを軽減できますので、1億円の1棟マンションを購入する場合には、2,000万円から3,000万円程度を自己資金にするのが理想です。もちろん利回りも高くなるため(1棟マンションであれば一般的に8〜9%)、より早いスピードで資産形成が可能です。

まとめ

可愛い貯金箱と計算機

いかがでしょうか?

今回は年収と投資金額という観点で不動産投資についてまとめました。決して高額な年収でなくても不動産投資を始めることが可能です。ぜひ将来の資産形成の選択肢として、不動産投資を検討してみてください。