投資コラム

不動産投資の災害リスクと火災リスクへの対処法

リスクがある家

日本は世界有数の地震大国です。1995年の阪神淡路大震災、2011年の東日本大震災、2016年の熊本地震では、多くの建物が損壊したり倒壊したりしました。不動産を購入するにあたり、軽視されがちですが、必ず考慮しなければならない重要なリスクです。今後も上記の大震災と同じクラスの地震が発生する可能性が高いと指摘する専門家も多く、賃貸経営をするのであれば適切な対処法を理解しておかなければなりません。

また、発生の確立は低いものの、損害金額が大きいのが火災です。集合住宅で火災が発生し、隣の部屋まで煙が広がっている映像をニュースで見たことがあると思います。

不動産投資は長期間に渡ってインカムゲインを狙う投資法です。稼働が安定すれば、何十年にもわたって、場合によっては相続して後の代にわたって収益を生み出してくれるのがメリットです。しかし長期間投資であるからこそ、思いもよらない事故に直面することもあります。

この記事では、災害リスクと火災リスクに焦点を当て、不動産投資家がとれる対処法について紹介します。

災害リスクとは

地震で倒れた家

不動産投資のリスクの中でも、特に被害が大きく、破産にもつながるリスクが災害リスクです。例えば東日本大震災では、アパートが建設されている土地で液状化による地盤沈下が起きたり、基礎がひび割れて建物が傾いてしまう事例もありました。全壊・半壊にならずとも、建物の被害については当然オーナーが修繕費用を負担しなくてはなりません。

また、一度信用が崩れたアパートは、入居者が入りにくかったり、家賃が下がったりという二次被害も出てきます。オーナーには不動産投資のローン返済がありますが、家賃収入が減って、修繕費がかさむようだと、あっという間に返済が滞り、ローン事故に繋がります。

【災害リスクへの対処法1】築年数・建築基準法に注意する

耐震の家

上記のような地震被害にあった建物のほとんどは、実は1981年以前に建築された古い建物です。というのも、1978年の宮城県沖地震後、1981年に「新耐震設計基準」が施行され、これまでの旧耐震から大きく基準が変更になりました。旧耐震では、震度5程度の地震に耐えられることが条件でした。しかし新耐震では建物の倒壊を回避するだけでなく、建物内の人の命を守ることにも目が向けられ、震度6〜7程度の地震でも崩壊・倒壊しない水準が求められています。新耐震施行後は、阪神淡路大震災でも、東日本大震災でも、致命的被害は出ていないのが現実です。高層住宅管理協会も「2011年3月11日の東日本大震災における東北6県のマンションで、建て替えなどの致命的被害を受けたものはゼロである」と発表しています。災害リスクを軽減するためには新耐震の物件を選ぶことが重要です。

【災害リスクへの対処法2】ハザードマップを確認する

ハザードマップを見る女性

災害リスクは、各自治体がハザードマップとして公開しています。地震・液状化・火災などの被害想定が土地ごとに評価されていますので、必ずすべてに目を通し、将来に渡って安全な物件かどうか確認しましょう。都内で人気が高まっている湾岸エリアなども、液状化の可能性については多くの指摘があります。不動産会社に確認するだけでなく、自分で役所を訪ねたり、ウェブ公開情報を見たりして、災害リスクを検討しましょう。ちなみに、将来発生するかしないか誰にも予測できない「災害リスク」は、不動産価格に含まれていないことがほとんどです。

【災害リスクへの対処法3】火災保険・地震保険へ加入する

保険で守られた家

不動産投資で物件を購入する際、必ず検討するのが火災保険・地震保険です。火災保険については、絶対に入っておくべきです。そもそも、ローンを組むようであれば、金融機関の貸し出し条件に火災保険が含まれています。そしてこの火災保険の特約として加入することができるのが「地震保険」です。地震保険単独での加入はできず、自信・噴火・津波での損害が対象になります。保険料は高くつくのですが、災害リスクの可能性と補償内容を慎重に検討し、キャッシュフローに余裕があるのであれば加入することをおすすめします。

火災リスクとは

火災で燃える家

不動産投資におけるトラブルの中では、特に木造アパートを投資対象にしている場合、一つの部屋で発生した「ボヤ」でも、火の勢いを止めることができずに全焼してしまうのです。一方、鉄筋コンクリート造りのマンションだと、1000℃近い高温になっても強度が変わらず、隣戸へ火が燃え広がるのを止めてくれます。しかし、それでも室内はボロボロになり、場合によっては共用部もススだらけで修繕が必要になったりします。原状回復費用だけで数百万円というケースもありえるのが、不動産投資における火災リスクです。

【火災リスクへの対処法1】大家の火災保険

大家が家の管理をするイメージ

所有不動産が火災に遭ってしまった時、火災保険がおおいに活躍します。火災保険には大きく3種類あります。大家が加入する保険・入居者が加入する保険・管理組合が加入する保険です。管理組合の保険は、区分所有マンションのケースなので割愛し、まずは不動産の所有者である大家の火災保険についてみていきます。大家が請け負うべき保険の範囲は、建物の外および共用部分です。共用部分とは、廊下やポスト、エレベーターに加え、玄関ドアやバルコニーも共用部分です。そして火災の多くは、室内だけにとどまらず、共用部分まで損害が出てきます。不動産投資を行うのであれば、火災保険には100パーセント入るのがおすすめですし、ローンを組むのであれば必ず加入することが求められていますが、その損害保険の補償内容についても確認しておきましょう。

【災害リスクへの対処法2】入居者の火災保険

保険の説明を受ける男女

火災の多くは室内から発生します。たばこの消し忘れ、料理の不手際、ヒーターの管理不足など、理由は多岐にわたります。火災が発生した場合、建物の室内・居住部分については、入居者の火災保険が適用されますので、大家の火災保険担当と、入居者の火災保険担当が現場鑑定を行い、保険の対象範囲について話し合うことになります。つまり、室内の被害については入居者側の責任になりますが、大家は入居者に対して、火災保険加入を徹底させることが重要です。賃貸契約の際は加入することがほとんどですが、例えば更新の時に火災保険に入っていなかったりするケースもあります。もし火災保険に入っていない入居者の部屋で火災が発生した場合、数百万円にのぼるリフォーム費用を支払えない可能性が高いです。いくら入居者に責任があるとはいえ、リフォームまでに数か月もかかるようでは、アパート全体に悪影響が出てしまいます。大家は、自分が火災保険に入るだけではなく、入居者が保険に加入しているか確認することも重要なリスクヘッジ策になります。

まとめ

リスクを回避する家

不動産投資をするにあたり、災害リスクと火災リスクについて、まとめました。地震については、新耐震基準の物件を選び、ハザードマップを確認し、地震保険を検討することで、リスク管理しましょう。火災については、木造アパートでは周辺環境にも気を配り、火災を発生させない工夫が必要です。そして、もし発生してしまった場合にも、火災保険で確実に対応できるよう、保険内容を見直しましょう。自分の保険だけでなく、入居者が火災保険に加入しているかどうか確認するのも、重要です。