投資コラム

不動産投資における表面利回りの罠とは?

不動産投資の注意点を提示する女性

不動産投資で物件選びをするときには、色々な指標を見て総合的に判断します。その指標の中で「表面利回り」という指標があり、この数値は重視されやすいです。しかし、表面利回りを見る際には注意点があり、その注意点を知らないと不動産投資に適さない物件を取得してしまうかもしれません。

そこで今回は、不動産投資における表面利回りの罠を説明し、何に注意すべきかを解説します。不動産投資利回りの考え方や、利回りの相場についても確認していきましょう。

表面利回りとは?

不動産投資のイメージ

表面利回りは諸経費や金利を一切考慮せず、年間の家賃収入を物件価格で割ることで算定することができます。

表面利回り= 年間収入 ÷ 物件価格 × 100

年間の家賃収入が300万円、物件価格が3,000万円の収益物件の表面利回りは下記の通り10%になります。

300万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 10%

表面利回りは、単純にその物件を取得にかかった費用を何年で回収できるか?を数値化したものになります。そのため、利回りが10%であれば10年(100% ÷ 10%)で、物件取得価格を回収できるという計算になります。

このように、表面利回りは「物件がどのくらい儲かるか?」という点に直結するので、不動産投資においては重要な指標です。

表面利回りの注意点

人差し指を出す男性

表面利回りには以下のような注意点があります。これが、そのまま表面利回りの「罠」と言えるでしょう。

年間発生する経費は含まれていない

まず、不動産投資で物件を取得すると、その物件を維持するための経費がかかります。表面利回りには、この金額が含まれていないので、実際の収支とは異なってくる可能性が高いです。

空室は加味されていない

また、表面利回りの年間収入は、その物件が満室稼働している前提です。しかし、実際の不動産投資は賃借人がいない空室の期間もあります。当然ながら、空室のときは家賃収入がないので、想定していた家賃収入より落ちてしまいます。表面利回りはその点も加味していません。

家賃の下落は見込まれていない

さらに、家賃は建物が経年劣化するごとに、下落していく可能性が高いです。表面利回りは空室が出ない前提であり、家賃も下落しない前提の計算です。

以上3つの理由により、表面利回りは正確な物件収支を表しているとは言えません。そのため、あくまで参考数値として見る指標になります。

実質利回りとは

住宅とお金

不動産投資における利回りとは、投資した金額に対して、毎年どの程度の収益が得られるかを測るための指標のことです。実質利回りは諸経費を考慮した実質的(ネット)な利回りであり、次の式で計算することができます。

実質利回り =(年間収入 − 諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)× 100

年間の家賃収入が300万円、諸経費が年間60万円、物件価格が3,000万円、購入時の諸経費が180万円の収益物件の実質利回りは以下の通り7.5%になります。

(300万円 − 60万円)÷(3,000万円 + 180万円)× 100  =  7.5%

つまり、この収益物件を保有していると、投資した金額に対して年間7.5%の収益が得られるということになります。

このように実質利回りは、表面利回りに経費の要素を盛り込むということです。不動産投資をするときには、「実質利回り」の指標を見るようにしましょう。

不動産投資における経費とは、具体的に以下のような項目になります。

・物件の管理費、修繕維持積立金(マンションの場合)
・固定資産税、都市計画税
・賃借人退去時の補修費用
・税理士への報酬(確定申告を依頼した場合)

最初にご紹介した表面利回りも経費以外は同じケースです。表面利回りと実質利回りとでは大きく異なることがおわかりいただけると思います。実質利回りの方がより現実的な指標のため、重視すべき指標といえるでしょう。

また、ここで空室を1か月程度読み込み、年間家賃も1%程度ずつ下がることを加味すると、より固い利回りの計算ができます。ただ、空室と家賃下落に関しては、実際にはどうなるかは分からないので、空室率と家賃下落率は一旦読み込まないケースが多いです。

不動産投資利回りの考え方

不動産の計算をする男性

投資用物件の不動産広告には必ず利回りが記載されていますが、不動産広告に記載されている利回りは実質利回りではなく表面利回りです。よって、利回りが10%と掲載されていても実際の手取りの収入は10%未満になり、実際の手取りの収入は実質利回りで計算することになります。

収益物件を購入する際に、表面利回りだけを重視して実質利回りを計算しないことは非常に危険です。表面利回りは不動産投資にかかる経費や金利を一切考慮していないため、表面利回りの高さだけに目を奪われ、物件調査を疎かにしていると、不動産投資は必ず失敗します。まずは、表面利回りを基に物件を絞り込み、その後に実質利回りを計算することで、安全性の高い不動産投資をすることが可能になります。

利回りは都市部になるほど低く、田舎になるほど高くなる傾向があります。その理由は田舎は地価が低く、都市部よりも安い価格で収益物件を購入することができるからです。しかし、利回りの高さに比例してリスクも高くなりますので、田舎に立地する収益物件を購入する際には、立地条件が良くて空室が発生しにくい物件を購入することがポイントです。

都内と地方都市の利回り相場

相場を確認する人たち

東京都内の一棟マンションの利回り相場(表面利回り)は、都心5区で4.94%、23区より西のエリアで5.92%になっています。東京都内の一棟マンションの利回りは地価の上昇の影響でずっと低下していましたが、近年は横ばいで推移しています。

東京都内の売りアパートの利回り相場は、都心5区で5.32%、23区より西のエリアで6.00%になっています。区分マンションの利回り相場は都心5区が4.79%、23区より西のエリアが5.72%です。東京都内の利回り相場は区分マンションが最も低く、4%台のとても低い利回りです。この4%台の利回りが日本では最低水準の利回りであると言えます。

地方都市の一棟マンションの利回り相場は、広島市は6.2%、札幌市や仙台市は6.0%、大阪市は5.3%になっており、大阪市を除くと、全ての地方都市は東京都よりも利回りが高いことがわかります。

100万都市を除く地方都市の中には、利回りが10%を超える投資用物件が数多くあります。札幌市を除く北海道の地方都市の表面利回りは12%程度であり、東京や大阪と比べると2倍以上も高利回りになっています。しかし、地方都市は空室発生率が高いため、都市部と比べると不動産投資はハイリスクです。

まとめ

貯金箱と電卓

いかがでしょうか?

不動産投資をする際には、利回りが重要な要素になってきます。不動産投資の利回りである表面利回りと実質利回りそれぞれを理解して、不動産投資に合った物件選びができるようにしましょう。