投資コラム

不動産投資で失敗しないためのポイント

投資のポイントを説明する男性

不動産投資は、物件取得や収支計算、そして予算組など、色々と考えることが多いです。1つ言えることは、これら全てには「抑えておくべきポイント」があり、それが不動産投資に失敗しないためのポイントになります。

そこで今回は、不動産投資で失敗しないためのポイントや、失敗事例などをご紹介していきます。

現地をきちんとチェックする

街を歩く親子

ポイントの1つ目は、現地をきちんとチェックすることです。不動産投資は物件選びが最も重要であり、物件を選ぶときには現地確認が大切です。その物件に住む賃借人は、まず立地から選ぶからです。「沿線」や「市区」など、広いエリアで選ぶこともありますが、住むエリアはある程度決まっていることがほとんどです。

このように、立地は大事な要素なので、現地では以下の点を必ず確認するようにしましょう。

・駅までアプローチは歩きやすいか?
・目立たないところに嫌悪施設はないか?
・治安や騒音などは悪くないか?
・昼と夜とで雰囲気が大きく変わらないか?

大前提として、全く知らないエリアの物件は避けた方が良いでしょう。知らないエリアだと、上記のようなリスクの確認漏れがあるからです。そのため、ある程度知っているエリアを選び、かつ上記に注意して現地確認を行いましょう。

賃貸用物件として考える

寝室

ポイントの2つ目は、賃貸用物件として考えることです。不動産投資は、その家を購入したい人ではなく、借りたい人がターゲットになります。つまり、購入する人ほど以下のような要素を重視しないということです。

・部屋からの眺望
・陽当たりの良さ
・設備、仕様のグレード

当然、上記の条件は良いに越したことはありません。しかし、そこに永住前提で住むのではなく、いつか退去する可能性が高い前提で物件を探すことを忘れてはいけません。

仮に、ターゲットが永住前提の「購入者」であると勘違いしてしまうと、どうしても条件が良すぎる物件を選んでしまいます。そうなると、取得価格も高くなるので賃料の高く設定せざるを得ません。その結果、空室が続き家賃を下げ、利回りが下がってしまうという事態になり得るのです。

収支計算をしっかり行う

収支

ポイントの3つ目は、収支計算をしっかり行うことです。不動産投資を行う前に、必ず正確な収支計算をしましょう。収支計算のコツは以下の点です。

・経費を全て把握する
・経費金額を精査する
・収益を固く見る

まずは、税金や補修費用などの経費項目を全て把握しましょう。そして、仲介会社などにヒアリングして、その経費額を精査し、なるべく正確な金額を計算することが重要です。

さらに、収益は固めに読むようにしましょう。賃料はそのままでも良いですが、1年のうち1か月程度は空室になる前提で収入は考えた方が良いです。その上で利回りを計算して、自分が希望する利回りになる物件を選びましょう。

無理のない予算を組む

住宅予算イメージ

4つ目のポイントは、無理のない予算組みをすることです。不動産投資の物件はローンを組んで取得する人多いです。しかし、不動産投資ローンはその物件の収益性も審査対象のため、物件評価が高ければ、自分の身の丈以上のローンを組めてしまうこともあります。

しかし、不動産投資はあくまで投資なので、空室や家賃下落リスクがあり、赤字になってしまうこともあります。そのため、ローン返済は空室が続き、仮に家賃収入が数か月無くても、余裕をもって返済できる借入額にしましょう。決して「ローンが組めたから返済できる」と思ってはいけません。

これら4つのポイントを抑えた上で、物件探しや収支計算をしましょう。それが、不動産投資に失敗しないためのポイントです。

不動産投資の失敗事例

失敗した男性

不動産投資に限らず、あらゆる投資にはリスクが必ず存在します。不動産投資の最大のリスクは、「空室リスク」と「家賃下落リスク」、「金利上昇リスク」です。不動産投資の収益源は入居者からの家賃収入ですので、空室が発生すると空室分の家賃収入は0円になります。また、家賃下落リスクが発生すると、家賃の下落分だけ収入が減少します。収入が減っても利息や諸経費は従来とは変わらないため、収支は確実に悪化します。このような状態の時に金利が上昇すると一気にキャッシュフローが悪化し、撤退を余儀なくされます。

引越しシーズンが到来すると入居者が退去するのは仕方のないことですが、入居者が退去した時には速やかに新しい入居者を探して、満室の状態を維持しなければなりません。しかし、立地条件が悪いと新しい入居者がなかなか見つからず、空室の状態がずっと続くことになります。空室がなかなか埋まらないと、他の部屋も同じような状態に陥って空室がどんどん増えていき、最終的には収支が赤字となり不動産投資は失敗してしまいます。

他の投資との違い・注意点

比較するビジネスマン

株式投資は将来的に値上がりが予想される株式を購入して、値上がり益を狙うキャピタルゲインの投資ですが、不動産投資は家賃収入が収益源のインカムゲインの投資です。バブル時代までは不動産投資も不動産価格の値上がり益を狙うキャピタルゲインの投資でしたが、現在は一部の地域を除いて大幅な不動産価格の上昇は見込めず、不動産投資を成功させるためには、安定した家賃収入を維持するしか道はありません。

不動産投資の注意点は、唯一の収益源となる家賃収入を安定化させることであり、そのためには立地条件の良い収益物件を購入することが、不動産投資を成功に導く近道となります。立地条件が悪いと空室がなかなか埋まらずに、空室がどんどん増えていく負のスパイラルに陥ってしまいます。そうなると家賃を値下げするしかなく、家賃を値下げすると収入が減少してキャッシュフローが悪化します。

立地条件が悪い収益物件を購入してしまうと取り返しがつかないことになるため、不動産投資を成功できるか否かは、収益物件の選定にかかっています。表面利回りの高さだけに目が眩むと物件の選定を誤ってしまいますので、不動産投資をする際には現地調査をしっかりと行い、空室が発生してもすぐに埋まるかどうかを確認することが必要です。

不動産投資ローンのシミュレーションをする際のポイント

シュミレーションをする二人

不動産投資をする際には、空室が発生しにくい立地条件が良い物件を購入することが大切ですが、不動産投資ローンのシミュレーションをする際には、空室率を20%(入居率80%)、金利上昇を2%に設定しておくと、安全性の高い不動産投資が行えるようになります。

不動産投資をする際に表面利回りだけを重視して、空室リスクや金利上昇リスクを考慮しない人がいますが、リスクを考慮しない投資は非常に危険です。表面利回りがいくら高くても、それはあくまでも満室を想定した数字であり、空室が発生すると高利回りの物件でも収入は確実に減少します。

空室率を20%、金利上昇を2%に設定してシミュレーションを行って黒字になった場合は、その物件は購入してもほぼ大丈夫でしょう。もちろん、立地条件が良くて空室が発生しにくい物件であることが絶対条件です。シミュレーションをした結果が赤字になった場合には、その物件の購入は見送って違う物件を探すことが望ましいです。空室率が20%で金利上昇が2%の設定はかなり厳しい条件ですが、この厳しい条件に耐えられるようでなければ、不動産投資の確実な成功は期待できません。

まとめ

家の模型を持つ女性

いかがでしょうか?

不動産投資で失敗しないためのポイントは、成功事例だけを分析するのではなく、失敗事例も徹底的に分析することに尽きます。失敗事例を反面教師にして、同じような過ちを絶対にしないように注意することが不動産投資を成功へと導いてくれるでしょう。