投資コラム

不動産投資による節税の仕組み

貯金箱と家

不動産投資と聞くと、節税になるというイメージをお持ちの方がいるかと思います。確かに節税になるケースはありますが、その仕組みを確実に理解しておかなければなりません。

なぜなら、節税を意識するあまり不動産投資の最大のポイントである物件選定をおろそかにすると、その不動産投資は大失敗となるリスクがあるからです。

また、不動産投資では利益だけでなくコストも発生するため、納税への備えも含めた購入計画を立てることが必要となります。

この記事では、サラリーマンなどの個人や法人が不動産投資を行う際の、「所得税」「相続税」の節税効果について解説します。

不動産投資で節税 〜個人の所得税〜

サラリーマンと家

まず、不動産投資の節税方法を知る前に、サラリーマンの源泉徴収について簡単にまとめます。

給与所得者は毎月の給与から所得税や住民税が引かれています。勤務先が税金の計算とその支払いを代理しているので、納税感覚は薄いですが、年末調整というのは、毎月会社に預けていた想定税額と、実際にあなたが支払うべき税額の差額を調整しているのです。不動産投資をすることで、この「源泉徴収税額」の一部が戻ってくる可能性があります。

さて、不動産投資で所得税を節税できるのは、その投資が赤字のときです。

不動産投資でのマイナス所得を、毎月の給料の給与所得と損益通算することで、所得を減らせるのです。所得が減るということは、所得税や住民税が減ります。これが不動産投資の節税効果と言われます。

では収益を赤字にするにはどうしたらよいでしょうか。不動産投資の収益を赤字にするために欠かせないのが「減価償却費」です。建物は経年劣化します。その劣化分を毎年費用として計上し、購入時の価値から割り引いていく考え方です。

帳簿上、毎年費用として計上しますが、実際に手元から現金が出ていく支払いではありません。そのためキャッシュフローを悪くせずに、投資収益を悪化させることができます。

例えば、100万円の家賃収入があり、減価償却費が30万円、その他費用が80万円とします。キャッシュフロー上は、100-80=20万円の年間収益になりますが、帳簿上は建物価値の減少を費用として見積もっていますので、さらに30万円差し引きます。すると、年間収支は10万円の赤字となり、損益通算の結果、課税所得が少なくなるのです。

不動産投資で節税 〜法人の所得税〜

税金のフォーム

不動産投資でできる節税は、個人として不動産投資をして成功した方の多くは法人化していることからわかるように、法人化した方が節税になります。投資効果の高い物件を取得できれば利益が上がるため、その分税金も多くなります。

法人化することでできる節税は、法人の所得税による税率の違いがあるためです。個人の税率と法人の税率とでは異なるため、不動産投資で得る収入によっては法人化した方が所得税の税率が下がります。減価償却費についても個人では計算式も複雑であり、すべてを計上しなくてはいけません。法人なら減価償却費の額までは計上できることになっています。

不動産投資での個人、法人の相続税について

家と電卓

後述しますが、所得税節税を目的とした不動産投資は大きな失敗のリスクがあります。

その一方、相続税対策としての不動産投資には、リスクを上回る「確かな節税効果」があります。個人の相続税は、現金資産を投資用資産に組み替えることによって、評価額を約3分の1にまで圧縮できます。相続財産額が大きい個人にとって、不動産投資は現実的な節税手法となります。

税制改革の状況から考えていきますと、会社員の所得税は上昇する傾向にありますが、逆に法人税は減税が現在は大きな流れです。相続予定の不動産がある場合は、法人で相続するほうが、節税になるのは現時点では正しい認識だと言えるでしょう。税率だけで見ても大きな違いがある個人と法人ですから、相続する資産の路線価としての評価額によってはさらに節税効果が高くなってきます。

しかし相続後は納税までの期間もさほど長くはないため、どのような形で納税するのかを検討したうえで、個人で相続するのか法人で相続するのか、慎重に手続きを選択する必要があります。適切な納税をするために早めに準備をしていきましょう。

節税を目的とした不動産投資の失敗リスク

税に追われるビジネスマン

サラリーマンなどの個人の不動産投資を想定した時、節税を目的とすることは危険です。投資案件で赤字を目指すということ自体、本来の資産運用の視点から離れてしまっています。

当然のことながら、将来に渡って利益が出せるような不動産投資案件を慎重に選ぶことが最も重要です。

その結果、最初の数年間は修繕費や仲介手数料などの諸経費がかさみ、さらに減価償却費もあるため赤字決算となったのであれば、これこそが不動産投資の節税効果と呼べるケースです。

安易に節税を考えるのではなく、安定して黒字を出し、年間所得を上げられるよう、心掛けましょう。

不動産投資で経費計上できるもの・できないもの

電卓とえんぴつ

では最後に、不動産投資で経費計上ができるもの、できないものについて理解しておきましょう。

不動産投資で経費として計上できるものは、不動産投資の業務に関連した費用だけとされています。一部の不心得者とも呼べる不当な経費計上で、不動産投資をしている方を対象に税務署から問い合わせがあったりもしましたので、ここではそうした不手際を起こさないためにも誠実に納税することを前提としてお話しましょう。

経費として計上ができる最もわかりやすいもののひとつは、固定資産税や不動産取税などの不動産取得に関わる税です。不動産投資をしたために必要であったコストの部分になります。減価償却費も耐用年数に応じて計算したうえで計上できます。そして管理会社への費用です。管理費については、委託している管理会社のサービス内容に応じて設定されています。物件に見合った無理無駄のない管理費の設定も大切です。物件の価値にも直結してくるので管理会社選びは非常に重要になってくるわけです。

このほかに火災や地震保険料、修繕費、不動産会社や管理会社との打ち合わせの際の交通費も経費として計上できます。ローンの返済もしていればその借り入れ金の金利も経費とすることができます。ただ借入金の金利が計上できるのは不動産投資による収入が赤字でなくなってからとなります。

入居者募集の広告費も経費となります。不動産会社への接待を行った場合は接待交際費として計上可能です。不動産投資の情報を得るためにも役立つ新聞や図書の費用も計上できます。不動産関連で使用した消耗品や通信費も経費となります。

ちなみに、家族や不動産投資には関係づけが難しい費用は経費として認められません。

専業で不動産投資をしているから確定申告が「必要だと思う方もいるようですが、副業として不動産投資をしていても確定申告は必要です。不動産投資でマンションやアパートを購入する際に活用できる制度も利用可能であれば、申請しておくことも忘れずに行いましょう。

まとめ

豚の貯金箱

いかがでしょうか?

不動産投資の節税の仕組みやそのリスクについてまとめました。

個人の不動産投資では、相続税対策としては十分に有効性があります。しかし所得税の節税という観点では、積極的に節税を目指すことは投資本来の目的を逸脱し、失敗を招くリスクがあります。賃貸事業として、黒字を出せるよう慎重に見極めることを忘れてはいけません。