投資コラム

アパート経営とマンション経営の違いとは?

マンションを囲う手
昨今の経済不況を受けて、老後に向けた資産形成として改めて注目を浴びている不動産投資。ひとえに不動産投資と言っても様々な投資手段がありますが、初心者の方にも取り組みやすいものとして「アパート経営」と「マンション経営」が挙げられます。

中にはこの2つはほとんど同じものだと思われている方もいるようですが、実は大きく異なる投資物件です。この記事ではアパート経営とマンション経営の違いについて解説していきます。

アパート・マンションとは?

アパートメントビル

そもそもアパートとマンションの定義は何でしょう。実はこの2つは「〇〇法」というような法的な規定によって定義されているわけではありません。ただ、不動産業界では以下のように建築材料と構造によって区別しています。

アパート

木造や軽量鉄骨などで作られた2階建てまたは3階建ての共同住宅を指します。

マンション

鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートで作られた3階建て以上の共同住宅を指します。

まず、アパート経営とマンション経営の違いを簡単に説明します。アパート経営は、1棟を一括で賃貸物件として経営していますが、マンション経営はマンションのなかの1部屋だけを購入して部屋のオーナーとして入居者からの家賃収入を得ていることが大きな違いです。

アパート経営もマンション経営もどちらも大家さんであり、オーナーになるという点は同様ですが建物全体を所有するのと、部分的に1部屋だけ所有するのとでさまざまな違いがあると言えます。

アパート経営では一棟丸ごとに投資することを指し、マンション経営は部屋を1つ、または一部の区画を所有する区分所有型の投資を指します。

アパート経営とは何か?

 collective housing

アパート経営とは、アパート一棟を一括まるごと購入して賃貸住宅を経営することです。例えばすでに土地を所有しているなら、土地活用としてアパートを建てる、あるいは土地とアパートを合わせて購入することもあるでしょう。わかりやすく言えば、アパートの大家さんになるということです。

不動産としてアパートを所有し、賃貸で入居者からの家賃収入を得るために経営しているので、大家さんは経営者でもあるというわけです。順調に収益を得て、それを資金に、さらに複数の物件を購入して収益物件を増やしていく方もいます。

最近では女性の大家さんも増えています。女性ならではのこまやかな生活者としての視点から、住みやすい物件づくりをする物件も話題になっています。OLや主婦にも人気のアパート経営不動産投資は、専業主婦であっても配偶者の収入以外での所得を得られること、会社員やパートタイマーのように決まった時間を拘束されることはほとんどないため、家事や育児に不規則に時間をとられる主婦にとっては特に取り組みやすいのもアパート経営の魅力となっているようです。

マンション経営とは何か?

high rise apartment

マンション経営は、マンションの1部屋だけを投資物件として購入し、オーナーとして家賃収入を得ることです。特に手軽に購入できるワンルームマンションの投資は初心者にも人気の不動産投資のひとつです。

ワンルームマンションは価格も高くないものが多く、自己資金がわずかでも始められるため、給与という安定した収入を確保できるサラリーマンにも可能な不動産投資なのです。最初は1部屋からスタートし、収益が出たら買い増して所有物件を増やしていくこともできることも魅力のようです。

貯蓄よりも資産を活用し、より利益を得ていくことで会社員引退後に者年金生活者になってからもゆとりができることも背景にはあるでしょう。人生100年時代への持続可能な資産運用と考えてもいいかもしれません。

アパート経営とマンション経営の3つの異なる点

3本指をする女性

アパート経営とマンション経営の違いを知ったところで、投資対象としての大きな違い3つを解説していきます。

利回り

投資をする上で重要な指標として利回りがあります。アパート経営とマンション経営ではこの利回りにはっきりと差があります。

利回りは一般的にアパート経営のほうが高いと言われています。国内最大の不動産投資サイト「楽待」では2011年12月から半月ごと、サイト内で新規掲載された物件の表面利回りの平均値をレポ―トとしてまとめています。最新の値である2016年12月を確認すると、一棟アパ―トの表面利回りは9.66%、区分マンションは8.08%となっており、確かにアパート経営の方が高い利回りを示しています。

空室リスク

不動産投資で利回りと同じくらい気にすべきなのは空室リスクです。なぜならば、入居者がいなければ家賃収入はゼロだからです。この空室リスクについても、アパート経営とマンション経営では違いがあります。

以下の調査を見ると東京都と神奈川、埼玉、千葉の3県の空室率は、アパートよりもマンションの方が低いことがわかります。これは都心近郊に限らず関西、福岡県でも同様の傾向にあります。したがって物件として比較すると、アパートに比べてマンションは空室リスクが低いと言えます。

ただし、アパート経営であれば一棟丸々購入しているため、1部屋空室になったとしても、他の部屋に入居者がいれば家賃収入を得ることができ、空室リスクを分散できる利点もあります。

どちらがよいかは物件、土地の条件からよく検討して戦略的に決定するのがよいでしょう。

1都3県アパート系空室率

1都3県マンション系空室率

意思決定のスピード

最後に紹介する違いは意思決定のスピードです。アパート経営の場合はその物件のオーナーはあなた1人であるため、改修工事などは自分の意思で自由に行うことができます。

一方でマンション経営の場合は、所有しているのは一室または一区画のみです。そのため、例えば共用部分に何か改修を加えたいと思っても勝手にやることはできません。管理組合や管理会社と相談したり、他のオーナーの合意を得たりする必要があります。

逆に自身が所有する区画と関係ない部分に対して修繕費を支払わなければいけない状況もあります。

アパート経営とマンション経営のメリット・デメリット

説明を受ける男女

アパート経営、マンション経営には、それぞれにメリットがあります。そしてそのメリットを最大限に活かすためにも、リスク管理は不可欠です。メリットとデメリットどちらについても理解しておくことをおすすめします。

アパート経営のメリット・デメリット

アパート経営のメリットのひとつに、アパートを購入すれば複数の部屋から家賃収入を得ることができるためキャッシュフローができることがあげられます。人気のエリアですでに満室になっている収益物件を購入するには資金調達が必要でも、収益物件が購入対象であれば金融機関からの融資も受けやすくなることもメリットと言えます。

アパート経営は、建物全体に複数の入居者が居住し、家賃収入が得られますが、マンション経営は1部屋の所有となり、借り手が見つからず未入居や退去によって家賃収入がないことも想定されます。その点ではアパート経営は複数の入居者から家賃収入が入ってくることを考えるとリスクはやや小さいと言えるでしょう。

マンション経営のメリット・デメリット

マンション経営では空室になった場合の賃貸収入はゼロになってしまうとも考えられます。マンション経営は少ない自己資金でもスタート可能とはいえ、入居者が常にある状態でなければ収入は得られません。不動産仲介業者や、管理会社の選び方によってもメリットやデメリットの大きさは変わってくることもあります。マンション経営は不動産仲介業者や管理会社をしっかり検討することも収益物件の大家さんやオーナーになれるかどうかを大きく分けてしまうこともあります。

まとめ

アパートメント2棟

いかがでしょうか?

このように、アパート経営とマンション経営には、大きな違いがあることを理解して頂けたかと思います。それぞれ一長一短のため、どちらがよいか一概に言えるものではありません。自分の条件と適正にあった投資方法を選択してみてください。