投資コラム

不動産投資にかかる税金とは?確定申告での税金対策まで確認

不動産投資にかかる税金とは?

不動産投資と税金は切っても切れない関係にあります。例えば、不動産の売買時や家賃収入、不動産を所有している期間に発生する税金などがあります。そのため、投資不動産で利益を上げて運用していくためには税金の知識は必須です。ここでは投資不動産による家賃収入にかかる税金や不動産売買で得た収入など、どのような収入があり、どんな税金がかかるのかを解説していきます。

家賃収入にかかる税金

アパートやマンション、一戸建ての住宅などをさまざまな種類の不動産がありますが、これらの物件を賃貸として運用するときは、その家賃収入による所得が発生します。これは国が指定している所得の中の不動産所得に分類され、所得税、住民税がかかってきます。

家賃収入にはどのような収入がある?

不動産所得となるのは、投資不動産から得られる賃料をはじめ、賃貸契約時の礼金、更新料、管理費、駐車場代などがあります。また、携帯電話のアンテナ設置をしている場所代なども含まれます。

家賃収入があると所得税を納めなければならない

賃貸物件を貸し付けると家賃収入を手にすることができ、不動産経営するうえでは、減価償却費や修繕費などの経費が生じます。この家賃収入から経費を差し引いたあとの所得がプラスになると所得税法で規定された税金を納める必要が出てきます。

所得税の計算方法

不動産所得にかかる税金は、不動産所得だけではわかりません。所得税は、給与所得など不動産所得以外の全ての所得も合わせて合計額を出します。そして1月から12月までの所得額合計から、所得税法で定められている所得税率を調べてから所得税額を計算します。
所得税は所得金額によって区分分けされていて、195万円未満の場合は税率は5%、196万円~330万円未満では10%(控除額9.75万円)、331万円~695万円未満で20%(控除額42.75万円)のように累進課税制の税率(控除額)が定められています。例えば所得が300万円の場合は、控除額9.75万円を差し引いた額に10%をかけることで算出できます。

所得税以外の税金とは?

不動産投資には、所得税以外にも納付する税金があります。不動産の所有者が納付する固定資産税や不動産の売買時に納付する税金など、所得税以外の税金について解説していきます。

不動産保有時や売買などでかかる税金の種類

不動産保有時には、その保有している不動産に「固定資産税」「都市計画税」が発生します。これらは不動産の権利があると毎年納付することになる税金です。投資用不動産をしっかりと運用していないと、維持費やこの税金で大きな経費が生じて利益どころかマイナスになることもあるので注意しましょう。

そして、不動産を売却したときは、取得時から減価償却費相当額を差し引いた金額よりも高値で売れた場合、その差額に対して譲渡税約15%(取得から5年以内の売却では約30%)が発生します。他にも所得税、復興特別所得税、住民税が発生します。逆に不動産取得時には、不動産取得税3%、所有権移転時の登録免許税2%などを納付します。売却時の譲渡税はとくに大きい金額なので、事前に計算してから計画的に売買することが大切です。

また、店舗やオフィス用賃貸物件の不動産収入では消費税が支払われます。預かった消費税額は納付するまでに金額をまとめておきましょう。ただ、前々年の家賃収入の合計が1000万円以下の場合は消費税を納付する必要はありません。

不動産所得がある場合は確定申告が必要

サラリーマンの場合、会社が給料の所得税を計算して源泉徴収で申告まで終わらせてくれます。ところが会社とは関係ない不動産所得については、自分で計算しなければなりません。一年間の不動産収入から経費を引いて利益が20万円を超える場合は税金を納めます。ただし、フリーランスや不動産オーナーなど、給与所得を得ていない人は確定申告する必要があります。また、利益がマイナスの場合には、収入額を低く訂正して所得税が戻るよう確定申告を行うようにしましょう。

個人事業主として確定申告を行うと節税できる?

個人の不動産所得ではなく、個人事業主の事業所得として青色申告をすると青色申告特別控除が利用でき、赤字が出たときには3年間まで赤字を繰り越すことが可能です。また、親族の給与を経費に計上できるなど、さまざまなメリットが得られます。
賃貸経営で青色申告ができる個人事業主となるには条件があります。「独立した部屋の数が10室以上」もしくは、「独立した家屋5棟以上」から家賃収入があるときに青色申告事業者になることが可能です。
また、給料と不動産投資の収入合計が1300万円を超える場合は、法人を設立することによって節税が狙えます。不動産収入が500万円以下では、法人設立による経費がかかりすぎてコストばかりかさむ可能性もあるので、収支を計算して、メリットの大きい方を選びましょう。

青色申告をするために必要なもの

青色申告の条件を満たしていれば、「青色申告承認申請書」を提出することで青色申告事業者になれます。青色申告事業者には、複式簿記を行う義務があり、不動産関係の支出をまとめた書類を作成します。メリットが大きい分、白色申告よりも確定申告の手続きがやや面倒になっています。確定申告時には「確定申告書B」「不動産収支内訳書」「所得税青色申告決算書(不動産所得用)」を提出します。

不動産投資で心配となる税金は前もってしっかり理解しておこう!

不動産投資では、固定資産税や譲渡税、所得税、消費税など、うっかり計算し忘れると大変なことになる高額の税金が発生することも多いといえます。ただし、事前に、税金について調べて節税対策を行っていれば、かなりの額が節税できる場合があります。あとから失敗したと気づいて後悔することのないように、税金についての理解を深めておきましょう。