投資コラム

不動産投資は節税になる?リスクを知って失敗を避けよう!

不動産投資は資産運用として始める方が多いようですが、なかには節税目的で不動産投資を検討されている方もいるでしょう。そこで、ここでは節税のための不動産投資を検討されている方向けに、不動産投資のリスクや注意点について解説します。

不動産投資で節税ができる仕組み

不動産を所有することで節税できるのはなぜでしょうか。ここでは不動産投資で節税ができる仕組みについて解説します。
まず、すべての不動産による収入が所得となるわけではなく、総収入から必要経費を引いた金額が不動産所得額として計上されます。つまり、経費を多く計上すればするほど、不動産による所得を少なくすることができます。もちろん、架空のものや水増しした金額を経費として計算することはできません。経費として認められる支出は正確に記録しておくようにしましょう。経費として計算できるのは、管理費や修繕費(積み立ても含む)、保険料、減価償却費などです。不動産投資にかかる支出を経費として計上することで、実際には利益が出ていても帳簿上はマイナスとなり、課税されない可能性があります。

不動産投資が節税になる税金とは?

不動産投資によって節税効果が得られる税金は4種類あり、所得税・住民税・相続税・贈与税です。税金の種類によって節税効果が違うため、ここから各税金の種別ごとに特徴や節税効果を説明します。

所得税と住民税は節税効果が低い

まず、所得税と住民税の節税効果はそこまで高くありません。所得税と住民税は毎年の収入金額に応じて計算されますが、経費が多いのは不動産投資を始めた最初の年だけです。初年度は登記費用や不動産所得税、仲介手数料などがかかり、これらを経費として計上できます。そのため、最初の年は帳簿上は赤字となることも多いでしょう。確定申告の際に不動産投資の赤字を計上すれば、課税所得から赤字金額が控除されるので所得税と住民税の負担が小さくなります。
しかし、この効果は短期的です。翌年度以降は初年度ほどの経費はかからず、減価償却費やローンの金利、修繕費用、保険料、固定資産税などに留まります。しかも、減価償却費やローンの金利の金額は年々小さくなるので、所得税や住民税に高い節税効果は期待できません。

節税効果が高いのは相続税と贈与税

高い節税効果を期待できるのは相続税と贈与税です。資産を現金で相続すると控除分を差し引いた全額が課税対象となり、相続人は高い税金を支払わなければなりません。しかし、不動産で相続するのであれば、相続税が少なくなります。節税効果をさらに高めたい場合は、相続する不動産を人に貸すとよいでしょう。賃貸物件であれば、相続税の課税対象となる評価額はさらに低くなります。贈与税も相続税と同じ計算方法で算出されるので、同様の節税効果が期待できます。

どんなリスクがある?節税のための不動産投資

不動産投資には、空室や地価下落、金利上昇などリスクがつきものです。しかし、節税目的で不動産投資をする場合は、それらに加えて別のリスクもあります。投資で失敗しないためにも、どのようなリスクがあるのか知っておきましょう。

黒字になると税金が増える可能性もある

不動産投資は税金面でいつも恩恵が受けられるというわけではありません。運用が成功して黒字になると、当然それだけ収入が増加します。そうなると、納めなければならない税金が逆に増えてしまいます。得た収入でまた新しい不動産を購入しても、そうした場合も節税効果を継続的に受け続けることはできません。また、借入額が大きくなるとリスクが増えるので、金融機関から融資を受けることが難しくなる可能性もあります。

節税ばかりに気を取られて需要のない物件に投資してしまう

税金対策が前面に出てしまうと、需要のない物件を購入してしまう危険性があります。例えば、空室対策が十分に練られていない物件や、あまり需要のない物件を購入してしまうことが挙げられます。空室に悩まされる物件は、売ろうとしても売り手が見つからないので手放すこともできず、大きな損失となってしまうことも考えられます。不動産投資は一つの事業でもあるので、節税が目的であるとしても前もって空室リスクを回避できるように十分な対策を講じておくことが大切です。

赤字計上が続くと金融機関からの信用に影響する

節税目的の観点から考えると帳簿上のマイナスが続いているのがよい状態ですが、これがデメリットとなってしまう場合があります。金融機関から融資は購入時だけでなく、不動産投資を続けていく上で必要になる修繕費やリフォーム費用などでも利用する場合があります。しかし、あまりにも赤字の金額が大きかったり、毎年赤字が続いていたりすると、金融機関からの信用が低く融資が利用できない可能性が出てきます。赤字はあくまでも帳簿上のものであることを理解してもらうために、税理士など専門家の力が必要になるケースもあります。

まとめ

節税のためだけに不動産投資を行うのには、それなりにリスクもあります。予期せぬ失敗を避けるためにも、税金に関して十分な知識を得てから投資を始めるようにしましょう。