投資コラム

初めが肝心!失敗しないアパート経営の始め方

これからアパート経営を始める人にとって、最初に戸惑うのがどのような物件を購入すれば良いかということでしょう。購入する物件によって、期待利回りも投資戦略も全く違ってきます。そこで今回は失敗しないアパート経営の始め方についてご紹介します。

 

アパート経営をする目的を明確にする

アパート経営をする上で重要なのは「なぜアパート経営を始めるのか」目的を明確にすることです。アパート経営をスタートする理由は人それぞれです。例えば、アパート経営を本業にして不労所得で生計を立てたいという人もいれば、将来子供のために資産を残してあげたいという人もいるでしょう。

アパート経営では、何を目的にアパート経営を始めるかによって投資の戦略が変わります。

不労所得で生計をたてるためには、アパートを買い増していき保有棟数を増やすことが必要ですし、資産形成が目的ならば、仮に低利回りでも好立地で地価の下がりにくい物件を選択する必要があるでしょう。

 

アパート経営を成功させるには情報収集が鍵

アパート経営をしていく上で非常に重要なのは情報の収集です。アパート経営も投資の一種であるため、リターンもあればリスクもあります。

初めてアパート経営をする人は、事前にアパート経営に関する情報をできる限り集めましょう。アパート経営関連の書籍はたくさん販売されているので、書物からの情報収集ができます。また、不動産会社が主催しているセミナーに参加してアパート経営について理解を深めることも可能です。

 

土地や物件などをリサーチ

アパート経営についての一通りの情報収集が済んだら実際の不動産について調べます。

アパートと一口にいっても、そのさまざまです。例えば、新築アパートと築古アパートでは減価償却費が異なり、得られる賃料収入も変わります。また、単身者用の1ルームアパートとファミリー向けのLDKアパートとでは、原状回復に要する費用も入居者の平均入居期間も異なります。

自分がどのようなアパートを経営したいのかを明確にイメージすることで、具体的な物件情報を取得することができるでしょう。

 

アパート経営にかかる費用や金融機関について確認する

一棟アパートや一棟マンションの購入を検討する場合は、数千万円から数億円の資金が必要です。そのため、アパート経営を始める際は一般的に金融機関から事業資金の借入れをして資金調達をします。

想定しているアパート経営の事業規模から、実際どの程度の資金が必要で、その事業資金を調達できる金融機関はどこかを把握することも非常に重要です。

 

アパート経営にかかる初期費用

アパート経営を始める際にかかる初期費用は物件価格だけではありません。物件価格の他に、不動産会社への仲介手数料、税金(不動産取得税、登録免許税、印紙税など)、土地から新築アパートを建築する場合は建築費もかかります。

元々所有している土地を活用してアパートをする場合は土地代金がかかりませんが、土地なしからスタートする場合には土地代もかかります。

 

銀行などの金融機関を調べる

数千万から数億円の多額の費用がかかるアパート経営ですが、全てを自己資金でまかなうことは難しいものです。そのため自己資金の他に金融機関から借入れを行い投資をすることでアパート経営が可能になります。

そこで非常に肝心なのは、借入れできる金融機関を事前に把握しておくことです。

金融機関は、メガバンク、地銀、信金などさまざまですが、各行によってアパートローンの商品が異なります。また、金融機関によって売買代金に対して何割まで融資が可能かという目線も異なります。

 

2018年現在は、スルガ銀行の不正融資問題を始め各行の不正融資問題が公になったことで、金融庁の監視が厳しくなりアパート融資が非常に受けにくいのが現状です。

ただし、そんな中でもアパートローンに前向きに取り組んでいる金融機関も存在しますので、自分が行いたいアパート経営で融資が可能な金融機関を事前に調べ相談しておくことが重要になります。

 

収支のシミュレーションを行う

アパート経営において重要なのは、投資シミュレーションをできるだけ細かく作成することです。具体的には、想定賃料収入と必要経費には何がありどの程度の費用がかかるのか、予定している金融機関のアパートローンの金利水準についてもシミュレーションに組み込む必要があります。

 

また、より具体的に賃料収入についてイメージすることも重要です。新築アパートも数年経過すれば中古アパートになってしまいます。新築時の賃料を何十年も維持できる筈はありません。

近隣の競合アパートの賃料相場を調べ上げ、購入予定のアパートの賃料下落率まで想定できればそれなりに現実的なシミュレーションができているといえるのでしょう。

 

信頼できる管理会社を選ぶ

アパート経営を継続していく上で大切なのは、信頼できる管理会社を選択することです。

物件選びと同じくらい管理会社選びは重要といわれています。管理会社のサービスの質は大小さまざまなので、保有している物件の部屋で空室が出た際に集客力の強い管理会社と弱い管理会社ではハッキリと差が出ます。

また、管理だけでなく、不動産業界の今後の展望を踏まえて総合的にアパート経営について適切なアドバイスをしてくれる会社を選ぶ必要もあります。

なぜなら不動産の市況は時代とともに変化しますので、そのような変化を事前に予想し適切な助言をもらうことができれば、ベストなタイミングで不動産の売却や買替えを行うことができるからです。

 

まとめ

アパート経営はスタートするまでの道のりが非常に長く重要です。物件選びはもちろんですが、それ以外にも収支シミュレーションを行ったり情報収集を行ったりする必要があります。

初めてアパート経営を開始する人が全てを自分一人ですることは困難でしょう。失敗しないためには、セミナーや相談会へ参加し、積極的な情報収集を行うことが重要です。