投資コラム

アパート経営の収入はどのくらい?収入を増やすポイントは?

アパート経営を始めるなら、年収がどれくらいになるかは知っておきたいところです。主な収入源は部屋の賃貸料ですが、立地条件や部屋数、稼働率、経費によって変わります。そこで今回は、アパート経営における収入と支出ついて解説をしていきます。

 

アパートオーナーの年収の例

アパート経営による収入は、所有している物件の賃貸料、アパートの棟数、部屋数などにより変わります。立地が良ければ、賃貸料を高く設定できるため収入は増えますし、アパートを1棟しか持たないオーナーと10棟所有しているオーナーでは、得られる賃料収入の桁が変わるものです。

また、空室が多い場合には、賃料収入は減ってしまいます。

例として、一部屋5万円の部屋が10部屋あるアパートを所有しているケースを考えましょう。

稼働率が100%という前提で単純計算すると、月額賃料収入は50万円、年間賃料収入は600万円です。しかし、もし稼働率が50%、つまり空室が5部屋もあると、賃料収入は半分の300万円になってしまいます。

 

アパート経営における収入と支出

アパート経営考えるときには、収入をいかに大きくかつ安定したものにするか、また、反対に支出をいかに低く抑え、それを継続できるようにするかを考えなくてはなりません。では、収入と支出にはどのようなものがあるでしょうか。その内容を見てみましょう。

 

収入

アパート経営上で得られる収入の代表は、入居者から得られる賃料収入、つまり家賃です。賃料は物件の所在地によって大きく変動します。同じ築年数の建物でも都心部と地方では賃貸料の設定額が変わりますので気をつけましょう。

また、空室や家賃滞納している入居者からは家賃が入らないので、いかに物件の稼働率を維持できるかは重要です。

その他の収入源は、駐車料金や共益費や、入居時や更新時に得られる一時金としての礼金・権利金・更新料などがあります。

これら一般的な収入の他にも、物件に付加価値をつけて収入を増やしている人もいるようです。

例えば、駐車場内に自動販売機を設置する、あるいは太陽光パネルを屋根に取り付ける、猫などのペットを飼えるようにする、といったことなどが該当します。これは他の物件との競争が激しい地域では、差別化による入居者の確保対策にもなります。

 

支出

アパート経営では、物件購入時には、不動産取得税や登録免許税などの各種税金やローン、保険料、不動産会社への仲介手数料などさまざまな支出が発生します。加えて毎月のランニング経費としては、管理会社への管理費、室内の修繕費用、入退去時の原状回復工事費用などが必要です。

さらに、物件の築年数がある程度になると、防水工事や外壁塗装などにも費用がかかります。

 

年収をあげるポイントは

継続的に高い稼働率を維持し続けていくことが、アパート経営での年収を上げる最大のポイントです。どれだけ魅力的な物件を購入しても、入居者がいなくては家賃も礼金も更新料も入りません。したがって空室を出さないよう長期入居者を増やしていくことが大切です。

 

安定した経営状態を目指す

アパート経営で重要なのは、最初の1棟の経営を安定させることです。確かに保有物件が増えれば当然その分収入は上がりますが、アパート経営は入居者の事情により入居や退去が発生するので、数ヶ月単位ではなく年間を通した稼働率が何パーセントだったかを検証する必要があります。

地域にもよりますが、もしも年間通して稼働率が90%以下の場合は、次の物件に手を出すことよりも、まずは物件の稼働率を上げることに専念した方が良いかもしれません。特に、入居者からのクレームなどには夜でも昼でも迅速に対応できる管理会社を選び、入居者の満足度を高めて継続して利用してもらえるよう努力する必要があります。

 

所有する棟数を増やす

所有している物件と同規模のアパートを買い増すことができれば、単純計算では収入が倍になります。しかし、気をつけなくてはならないのは収入増加と同時にリスクも増えるということです。

アパート経営上で考えられるリスクの種類は多岐にわたりますが、特に空室のリスクは物件が増えれば増えた分だけ増加しますので、資産全体の稼働率を見据えた上で慎重に検討する必要があります。

 

経営にかかる経費を見直す

収入を増やすことも大切ですが、普段発生している経費の中で削減できる支出はないかと見直すことも重要です。例えば、管理会社に支払っている管理料は、管理会社によって異なりますが、月額家賃の3〜5%が相場です。安い管理料で良質なサービスを提供してくれる管理会社を見つけられれば、コスト削減ができ年収にも大きく影響します。

 

年収だけでない、アパート経営のメリット

アパート経営のメリットは、賃料収入による不労所得だけではありません。土地と建物は大きな資産になるので担保価値をつけることが可能です。

また、サラリーマンオーナーであれば所得税の軽減効果も見込めます。

家賃収入などの不動産所得は総合課税です。サラリーマンの給与も総合課税ですので、賃貸経営上発生した経費を申告することで、損益通算し所得税の軽減効果が期待できます。このように、アパート経営をすることで家賃収入以外にもさまざまな恩恵を受けることができるのです。

 

まとめ

アパート経営での年収を安定したものにしていくには、常に稼働率を意識して入居者の満足度を向上させる努力が不可欠です。保有物件の近くに、新しいマンションやアパートなどの競合物件が増えても、値下げしなくて済むよう、リフォームなどによる他物件との差別化や管理会社による迅速なクレーム対応が大事になります。それによって入居者から住み続けたいと思われれば、稼働率は高くなり、安定的した賃貸経営が可能です。その上で、棟数を増やしていくことができれば、年収も増加していくでしょう。