投資コラム

これだけは知っておきたい、不動産投資のリスク

不動産投資は比較的安定的に収入が見込めるとは言え、投資には変わりありませんので、「リスク」が存在します。不動産投資におけるリスクの代表的なものを種類別に紹介しています。不動産投資をこれから始める方だけでなく、すでに行っている方もぜひ確認してみてください。

借金・収益に関するリスク

不動産投資では、まず借金・収益に関するリスクが存在します。簡単にいえば、費用と収入の金額が変わる可能性があるということです。

以下、3種類のリスクを見ていきましょう。

金利上昇リスク

融資を受けて不動産投資をする場合は、元本以外に金利の支払いが必要になります。金利は大きく、固定と変動の2種類に分かれ、それぞれ特徴が違います。固定金利は、借りるときの金利が高い一方で、市場金利上昇の影響を受けません。これに対し変動金利は、借りるときの金利は低いですが、市場金利の影響を受けて上昇する可能性があります。

長期間返済をする場合は、最初の支払い額だけでなく、金利上昇のリスクも考えて借り方を検討したほうがよいでしょう。

 

資産価値下落リスク

投資で利益を出せるか損失を被るかには、資産価値が関係します。「こんなはずではない」といった投資結果にならないように、不動産物件の資産価値は一定ではなく、年数が経つにつれて下落することを理解すべきです。

下落の程度は景気に影響され、また物件によって異なりますが、以下のような物件は資産価値が落ちにくいといえます。

  • 立地がよい
  • オートロックである
  • バス・トイレ別

など。投資を成功させるためには、なるべく資産価値が落ちにくい条件をもった物件を選ぶのがポイントです。

 

家賃下落リスク

年数が経って物件の状態が悪くなれば、家賃も下落します。そのため不動産投資をするときは、資産価値と同様に家賃の下落幅を抑えるため、立地や部屋の特徴について、好条件をもつ物件を選ぶことが大切といえます。

 

運用に関するリスク

不動産投資をした後は物件を運用していきますが、その過程においてもリスクが存在します。

以下で、賃貸物件における2種類の運用リスクについて解説します。

空室リスク

賃貸物件として人に貸し出す場合、全部屋が必ず埋まるとは限らず、空室が出る可能性は排除できません。そして空室が出れば、当然ですがその分の収入を得ることはできなくなります。空室リスクを考慮せず、全部屋が埋まることを見越して資金計画を立ててしまうと、特に融資を受けている場合は、資金繰りに困ることも考えられます。

そのような事態に陥らないためには、空室が出る可能性を考え、できる限り部屋を埋めるための対策を立てることが重要です。対策のポイントとしては、物件の立地や部屋の特徴、家賃、入居者を募る営業などがあります。特に営業については不動産会社の力が大きいため、公表されている入居率を参考にするなどして、集客能力の高い会社を探すことも意識するとよいでしょう。

 

家賃滞納リスク

たとえ部屋が埋まっても、入居者から家賃を滞納されるリスクが存在します。1、2か月であれば大きな問題にならないかもしれませんが、年単位の長期的な滞納が発生してその金額も大きくなれば、資金計画にも影響が出てくるでしょう。

家賃滞納リスクへの対策は、事前の審査と滞納後の回収ですが、審査をしっかりとおこなっても滞納の可能性を完全になくすことはできないでしょう。そのため、滞納が発生したとき、いかに早期に、適切に回収するかがポイントといえます。しかし、回収を自分でおこなうのは限度があります。管理会社と回収について契約を交わしておくほか、管理会社自体も回収能力の高いところを選ぶ必要があります。また、滞納保証を用意しているところを選ぶなど、リスクへの備えを万全にしておきましょう。

 

災害に関するリスク

不動産投資において予測が難しいリスクは、災害の発生です。物件に影響を与える災害はさまざまですが、ここでは例として地震と火災を挙げます。

地震リスク

地震は物件に大きなダメージを与える可能性があります。昨今地震について注意喚起がされているものの、実際にいつ、どこで、どの程度の規模で起こるのかを確実に知ることは、現状では困難といえます。そのため、地震への対策で大切なのは、発生を想定した備えです。保険に入っておくほか、強度が高く、揺れに強い立地にある物件を購入するなどが対策として考えられます。

 

火災リスク

地震同様、火災も物件に大きな影響を及ぼす災害で、木造の場合は全体に燃え広がってしまう可能性もあります。火災リスクへの備えとしては、保険に入ることや鉄筋コンクリートの物件を購入することのほか、木造の建物が密集している場所を避け、火災危険度が低い地域を選ぶことなどがポイントになります。

 

まとめ

今回は不動産投資をするときに知っておきたいリスクを解説しました。投資は安全性や利益が保証されるものではなく、思わぬ事態が起こり、それが損失につながる可能性があります。事前にリスクについて理解し、必要な対策をとって、できる限り期待通りの成果を得られるようにしましょう。