投資コラム

不動産投資として人気のアパート経営。そのメリット・デメリットとは?

アパート経営とは、1棟、もしくは複数棟のアパートを所有し、それを貸し出すことによって家賃収入を得る不動産投資の1つです。マンション経営よりも規模が小さいため、初めての方でも取り掛かりやすい投資といえます。とはいえ、どの投資にもメリットがある反面、デメリットもあります。大切なのは、このメリットとデメリットを理解し、経営に活かすことです。今回は、アパート経営において実際に考えられるメリットとデメリットを紹介します。

 

アパート経営のメリット

まず、アパート経営のメリットについて考えてみましょう。アパート経営は、数ある投資の中でも、比較的安定した収入が見込め、長期的な資産づくりの手段としても有効といわれています。他の投資とは違う特徴があるため、以下のようなメリットがあります。

 

低コストで始められ安定的に不労所得が得られる

アパート経営は、金融機関の融資やローンを受けてアパートを購入することが可能なので、自己資金が少なくて済むというメリットが考えられます。収入面では、1つが空室になっても他の部屋の家賃収入が見込めるため、一般的には毎月安定した家賃収入を途切れることなく得られる可能性が大きいのです。長期に渡って比較的安定した不労所得が得られることが多いのがアパート経営における最大のメリットといえるでしょう。

 

生命保険の代わりとなる

アパート購入のためローンを契約する際、「団体信用生命保険」に加入することができます。この保険があれば、返済中にアパートの購入者に万が一のことがあっても、保険でローンが支払われるので、残された家族に借金が残りません。また、家族が賃貸を継続すれば毎月の家賃収入が見込め、売却をすればその代金が残ります。つまり、アパート経営そのものが生命保険の代わりとなるわけです。

 

ローン完済後は土地が資産となる

ローンでアパート購入した場合、家賃収入からローンの返済が発生しますが、完済できればその建物や土地は無担保の資産となります。そのため、建物が老朽化しても土地を資産として残すことができます。土地があれば、売却をして収益を得たり、アパートを建て換えて賃貸経営を継続したりすることもできます。このように、アパート経営は資産形成に適しているといえます。

 

アパート経営におけるデメリットと対策法

ここまではアパート経営におけるメリットを紹介してきましたが、どんなデメリットがあるのでしょう。アパート経営は比較的リスクが少ないといわれていますが、存在しないわけではありません。経営を始めたときは順調でも、建物の老朽化や金利の上昇などで状況が変わり、デメリットが発生する場合もあります。

 

家賃低下のリスク

アパート経営には家賃が下がるというリスクがあります。その主な原因として考えられるのは、アパートの老朽化や周辺環境の変化などです。アパートは築年数が10年以上になると外観が古くなり見栄えが悪くなってきます。そうなれば価値は下がり、家賃を低く設定しないと入居者の確保が難しくなります。

また、近隣に新築のアパートやマンションが建つと競合物件が増え、値下げ競争も激しくなり、やはり家賃を下げざるをえなくなります。これらの問題を回避するには、リフォームするなどして常に綺麗に保つことが必要です。そのための工事費を、経営を始める段階で計画に組み込むことが重要となります。また、近隣の物件を調べて「ペット可」など、競合物件にはない入居条件を提示し、差別化を図ることも有効です。

 

金利の上昇

変動金利のローンを利用して投資をした場合、金利が上昇するリスクが発生します。もし金利が上昇すれば、それに伴いローン返済額も上がります。そうすると、十分な家賃収入を得られない可能性が出てきます。また、空室や急な修繕費用が必要になるなどの他の問題と重なれば、赤字になる可能性も考えられますので、十分注意が必要です。ローンを組む際には以上のことを考慮して、固定金利期間を長くする、固定金利での融資を選択するなどの対策を取った返済計画を予め立てておくことが大切です。

 

自然災害

火災や地震などで建物が倒壊したり焼失したりすると、莫大な修復費が発生します。また、入居者が怪我などすれば、家主にその責任が問われるケースもあり、そうなると損害賠償金や見舞金などが必要になる場合もあります。修復期間中は家賃収入も途絶えてしまうので、ローン返済が困難になる危険性も生まれます。自然災害は事前に避けることはできません。万が一に備え、火災保険や地震保険など必要最低限の保険に入っておくとよいでしょう。

 

地価下落による資産価値の低下

アパート経営は、基本的に長期にわたって収入を得ることを目的とした投資です。しかし、予想外の出来事などで急に現金が必要になり、アパートを売却せざるをえない時があるかもしれません。それが地価下落のタイミングと重なってしまった場合、アパートの資産としての価値が低くなり、売却できない、できても希望の価格には届かないなどのリスクがあります。リスク軽減のため、購入時に好立地で利回りのよい物件をリサーチしたり、長期的な視野を持った計画を立てたりすることが大切です。

 

まとめ

いかがでしたか。どんな投資にもメリットやデメリットはあります。しかし、それらをきちんと理解していれば事前に対策を取ることもできますし、上手く利用することもできます。アパート経営をお考えの方は以上のことを参考に、リスクの少ない資産運用をぜひ実現してください。