投資コラム

失敗例から学ぶ、アパート経営を成功させるために必要なこと

アパート経営は一般的に失敗が少ないとされていますが、誰でも成功するというわけではありません。アパート経営をする上で陥りやすい失敗事例と成功させるための対策を紹介しています。

 

高利回りアパートに潜む危険

不動産投資に関わる方なら、「利回り」という言葉はご存知でしょう。「利回り」とは不動産投資の1年間あたりの収益率を指します。例えば、3000万円の物件を購入し、「年間5%の利回り」だと、3000万円 × 5%、つまり150万円利益があったということです。

利回りだけを考えた場合、高利回りの物件はとても魅力的に映るかもしれません。しかし、たとえ高利回り物件だとしても、儲けが出ない物件が多数あるのです。

実は利回り計算には、いくつかの方法があります。年間5%の利回りのといっても、満室の場合を想定した「想定利回り」の場合は、常に満室ならば問題ありませんが、空室が増えればその分、利回りは減少します。入居者からの家賃収入が、不動産投資における収益となるため、想定利回りが良い物件でも、満足な入居が見込めない場合は赤字になってしまうのです。

また、利回りには「表面利回り」という指標があり、以下の式で算出されます。
「1年分の家賃収入」÷ 物件の価格 × 100 (%)

利回りを高くするには、賃料をあげるか安い物件を購入することが近道です。賃料は近隣の相場で決まるため、目立って高額にすることはあまりありません。つまり、築年数が経過した安い物件が事実上の高利回り物件ということになるのです。一見利回りが良さそうですが、古い物件は修繕費がかかることがあるので、支出も大きくなる可能性があるのです。

この、想定利回りや表面利回りには修繕費などの支出が考慮されていないので、利回りを見るときには注意が必要です。利回りを見るときには、「実質利回り」という購入価格、年間収入、年間支出を考慮したものを参考にするとより正確な収益が分かります。

また、自分と地縁のない場所に投資する場合も注意が必要です。近年の人口の動き、周囲一帯の情報など賃貸のニーズを測る時に必要不可欠な情報の把握が難しくなります。
利回りが高いからといって知らない地域に投資したりすることは、大きなリスクがあることを覚えておきましょう。

さらに注意してほしいのが、高利回り物件の場合、業者が「初期費用が無料」や「フリーレントの物件」といった入居者が食いつくようなキャンペーンを行い入居を募り、一時的な満室状態を演出している場合があります。

一見良好な状態につられて購入してしまいがちですが、物件購入後、2年あまりで入居者が半減し、赤字運営になってしまった例などもあります。このようなトラブルは、物件の過去2−3年間の入居者の動向やキャンペーン内容などを事前に仲介業者に確認することで防ぐことができます。

 

アパートの相続対策における失敗例

相続税の対策としてアパート経営を検討されている方もいらっしゃることでしょう。賃貸アパートの経営は、相続税削減効果が大きいのが特徴です。高額の遺産があるなど節税が必要な方が取り組むことが多い方法です。

土地、建物は貸すことによって評価を下げることができます。これを「貸家建付地評価額」といいます。例えば、借地権割合70%、借家権割合30%の地域で、土地評価額が1億円のアパートを経営していたとします。その場合、借家建付地評価額の計算式では以下のようになります。

1億円×(1-0.7×0.3×1)=7900万円

つまり、1億円の土地が7900万円として計算されるので、結果的に相続税も節税できるのです。

しかし、節税になるとはいえ不動産経営である以上リスクはあります。不動産の価値や金利は変動するので、ローンなどの借金をして経営する場合はリスクがさらに大きくなります。さらに、賃貸アパートでは、経営を始めてから15年が経った頃には、以下の問題が浮上してきます。

  • 家賃の大幅な下落
  • ローン金利支払いが減り、所得税からの控除が少なくなるので現金収支が悪化する
  • 減価償却費の減少で、税金の控除額が減り現金収支が悪化する

実際に、16年目以降、現金収支が赤字運営となった例も珍しくありません。相続対策の賃貸経営は上述したリスクを考慮した上で、借り入れに無理はないか、建築コストは適切かなど確認しながら、長い目で見た収支を予測しておくことがポイントとなるのです。

 

格安物件購入の失敗事例

一見すると、安い物件は利回りもよく、メリットばかりに見えるものです。しかし、格安の高利回り物件にも、注意点が潜んでいます。高利回り物件は、多くの場合新築、築浅ではなく古い建物が多いのが特徴です。
不動産の購入は長期保有が前提ですので、古い物件は後々数百万円単位での修繕費用がかかってくる場合があります。

また、入居者がすでにいる「オーナ―チェンジ物件」も安く購入できる可能性がある物件です。購入直後から収入が見込めるといったメリットがある反面、入居者がいる場合は部屋の状態を確認できないというデメリットがあります。入居者の退去後に、部屋の傷みがひどいことが分かり、大幅なリフォームが必要になるということも十分に考えられます。

突然発生する費用というのは、算出が難しいでしょう。しかし、物件の購入後に必要になる改装、修繕費などは事前に余裕をもって見積もっておくようにしましょう。地方と都市部など、一概には言えませんが、3~5%以上の実質利回りがあれば、コストパフォーマンスの大きい物件ということで検討する余地があると言えます。

 

まとめ

今回はアパート経営における陥りやすいポイントについて解説しました。いかがだったでしょうか。不動産購入とアパート経営は大きなメリットもある反面、思わず足をすくわれることが多々あります。入念に準備を整えておくことで、悔いのない経営を目指せるでしょう。