投資コラム

賃貸併用住宅は新築、中古どちらを購入した方が良いか教えます

指を指すビジネスの女性

「賃貸併用住宅」という住宅の種類を知っていますか。賃貸併用住宅は、一般的な個人用住宅にはないさまざまな魅力を備えています。住宅の購入や建築を検討する際は、賃貸併用住宅を1つの選択肢として考えてみるのが非常におすすめです。

今回は、賃貸併用住宅とはそもそもどんなものか確認した上で、実際の運用について見ていきましょう。

賃貸併用住宅とは

住宅街

賃貸併用住宅とは、その名のとおり、戸建て住宅の一部に賃貸住宅を併設した住宅のことです。自分や家族が住むための空間をしっかり確保しつつ、敷地内に賃貸住宅を建てることで家賃収入も得ることができます。

人が一生のうちで支出する費用のうち、住宅費は1/4を占めるとも言われています。そう考えると、少しでも住宅費を押さえたいという気持ちになる人が多いのではないでしょうか。賃貸併用住宅というしくみを利用すれば、自分が住む住宅を建てると同時に、生涯の支出を抑えるための対策をとることができます。

なお、土地が狭い場合でも、階数を増やすなどの工夫で、賃貸併用住宅を建てることは十分可能です。賃貸併用住宅は個人用住宅よりも初期費用が多くかかりますが、生涯にかかる費用や子どもの代に引き継ぐことまで想定すると、費用面でも大きなメリットが期待できます。

賃貸併用住宅と個人用住宅の違い

住宅を紹介する人

賃貸併用住宅には、個人用住宅には無いさまざまな特徴を備えています。賃貸併用住宅を建てるということは、生活を営むことができる空間を複数所有するということです。将来的に子世帯と同居することを想定している場合は、賃貸併用住宅を建てておけば、賃貸用の住宅を子世帯に利用させることで二世帯住宅へ転用することもできます。

すでに触れているように、賃貸併用住宅なら、自宅の一部で住宅の賃貸経営を行うことができるため、家賃収入を得ることができます。これは、自然と世帯収入を増やすことにも繋がります。戸建て住宅は、老後にかけて長く住むことを想定するのが一般的ですから、リタイア後の収入としても頼りにすることが可能です。また、賃貸併用住宅は、相続税や固定資産税の軽減措置の対象となっているため、子どもへ残す資産としてもおすすめです。

このように、賃貸併用住宅には個人用住宅にはない利点が多くあります。家賃収入があれば、家計も安定しやすくなり、より豊かな暮らしを後押ししてくれるはずです。

新築と中古のシュミレーション例を比較

住宅の見積り

賃貸併用住宅にはさまざまなメリットがありますが、新築と中古ではどちらのほうがよりお得なのでしょうか。ここでは、実際の運用を想定し、かかる費用の比較を行います。

新築で賃貸併用住宅を購入した場合

賃貸併用住宅を新築で建てるには、一般的な個人用住宅を建てるよりも多くの費用がかかります。その要因は、賃貸併用住宅では完結した居住空間を複数作る必要があるからです。ほかにも、自分たちの居住空間と賃貸部分をしっかり区別するためには防音設備を整える必要があります。このように、賃貸併用住宅では、個人用住宅とは違う設備を整えるための費用がかかります。

たとえば、新築の賃貸併用住宅を建てるとすれば、建物が4,000万円、土地が5,000万円といった仮定ができます。賃貸併用住宅で住宅ローンの融資を受けるとすると、自宅の面積は全体の建物の50%以上にしなければならないという制約があります。そのため、より収益性を高めるために部屋数を増やしたい場合は、さらに費用が多くかかる恐れがでてきます。建物と土地を合わせて9,000万円の融資が必要となると、住宅ローンではなくアパートローンでなければ、融資を受けられない可能性もあるでしょう。新築で賃貸併用住宅を建てるなら、手元の資金にもある程度余裕があるほうが望ましいと言えます。

中古で賃貸併用住宅を購入した場合

中古の賃貸併用住宅としては、たとえば、築20年ほどの建物なら500万円程度、土地は5,000万円といった想定も可能です。たたし、場合によっては耐震対策をしなければ住宅ローン減税を適用できないこともあるため、注意が必要です。中古の物件なら融資を受ける金額も少額で済みますが、一方でローンの返済を終える頃には、建物の老朽化が目立つ可能性が高いという懸念があります。ローンの返済を終える時期はすでに老後に突入している場合もあり、修繕に費用をかけるのは難しいかもしれません。

また、売却を考える場合でも、傷みが目立つ建物では思うような金額での売却が困難な恐れがあります。中古の賃貸併用住宅を購入するのであれば、途中でリフォームを行うことを視野に入れ、その分の費用も含めて実際に試算してみる必要があるでしょう。

賃貸併用住宅で成功するためのポイント

家を持つ女性

賃貸併用住宅を建築または購入し、その運営を成功させるためには、気をつけるべきポイントがいくつかあります。賃貸併用住宅を選ぶなら、しっかり準備を整えて運用を成功させましょう。

目標を定める

賃貸併用住宅には、収入源の確保、税金対策、二世帯住宅への転用などさまざまな利点や可能性があります。そのため、自分が重きを置くのはどれなのか、あらかじめしっかり確認することが大切です。とくに、賃貸併用住宅に収入源確保の役割を期待しているのであれば、長期的に借り手がつくかどうかのシュミレーションをしっかり行わなければなりません。

市場調査を徹底する

賃貸併用住宅の運用にあたっては、市場調査にも力を入れましょう。まずは、住宅を扱う企業の専門窓口に調査を依頼してみてください。専門的にしっかりと調査をしてくれるため、とても参考になります。できれば複数の企業に依頼し、さまざまな角度からニーズを判断するのがおすすめです。また、そのうえで、実際に住宅の賃貸情報を探してその土地の相場を確認したり、実際に候補地の周辺を歩いたりするのが効果的です。

計画を立てる

調査を行った結果、賃貸併用住宅を選ぶことになったら、事業の計画をきちんと立てましょう。実際には、不動産のプロの意見を参考にしながら、部屋数や間取りを考えていきます。そこでは、賃貸物件の運営をしていくなかで起こるさまざまなリスクに対して、どう対応するかについても徹底的に考えなければいけません。たとえば、賃貸物件の運営では、空室や近隣の家賃相場の変動といったリスクがつきものです。最初の段階で、できる限りそれらを回避することが、その後の運用にとって大きく役立ちます。

信頼できる施工会社を選択する

住宅を建てるうえでとくに重要なのが、施工会社の選択です。さまざまな提案のなかから、自分たちが求めるものにもっとも近い提案を選びましょう。決して金額だけにとらわれず、長い目で見てベストな住宅を建てられる業者を選ぶのが重要なポイントです。施工の精度によっても、数年後のメンテナンスにかかる費用が大きく変わるため、評判や口コミなどもしっかり集めて慎重に判断する必要があります。

まとめ

虫眼鏡と電卓と家

いかがでしょうか?

賃貸併用住宅には、一般的な個人用住宅には無いさまざまなメリットが存在します。とくに敷地内で家賃収入が得られるというのは、嬉しいポイントですよね。もちろん建築または購入する際の費用は、一般的な個人用住宅よりも多くかかります。しかし、しっかり運用していくことができれば、長い目で見て非常に有利な住宅だと言えるでしょう。

新しい住宅の建築または購入をする際は、ぜひ賃貸併用住宅を検討してみてはいかがでしょうか。