投資コラム

不動産投資の借入完全マニュアル

マニュアルを書く男性

不動産投資を行うには、計画的に金融機関から資金を借入れる必要があります。この資金の借入れにはさまざまな種類や方法があります。

今回は、借入れの種類や各金融機関の融資内容、借入れの流れについて説明します。

借入方法の種類

お金とかかれた木

不動産投資における金融機関からの融資には、大きく分けて「アパートローン」と「プロパー融資(プロパーローン)」の2つがあります。

アパートローン

アパートローンは、個人の不動産投資家向けのローンです。アパートローンでは、個人の本業による所得を返済原資として審査します。そのため、審査自体は一般的な住宅ローンとほとんど同じです。もちろん審査には、購入予定の物件の将来性も考慮されます。年収が高くて返済能力が高いと判断されれば、アパートローンの審査に通ることは難しいことではありません。アパートローンは、いわゆるパッケージ型の商品です。審査方法や内容が開示されており、事前に審査に通るかどうかの予測を立てることができます。

プロパー融資(プロパーローン)

プロパー融資(プロパーローン)は、会社経営者や地主向けのローンです。プロパー融資(プロパーローン)は一般的な事業融資をさしており、不動産投資に限られたものではありません。プロパー融資(プロパーローン)は、審査が厳重で時間もかかります。ただしその分、借入れの限度額はアパートローンよりも高く設定されています。プロパー融資(プロパーローン)はオーダーメイド型と言うことができ、それぞれの事業者に合わせた個別のローンを組むことが可能です。

各金融機関の融資内容

金融機関を選ぶ指

不動産投資で利用できる融資は、「民間ローン」と「公的ローン」に大別することができます。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

民間ローン

民間ローンは、銀行の系統ごとにさらに3つに分類されます。なかには、大企業向けで個人投資家などには関係のないローンもありますが、比較対象としてそれも合わせてご紹介します。

都市銀行・地方銀行・信託銀行系

不動産投資で利用できる都市銀行・地方銀行・信託銀行のローンには、提携タイプと非提携タイプの2種類があります。提携タイプは、銀行がハウスメーカーなどと提携して投資家に融資をすすめるローンです。事務手続きをすべて業者に任せることができるため便利ですが、事務手数料だけで5~10万円が必要になります。非提携タイプは、ハウスメーカーなどを介さずに直接銀行と投資家がやり取りをして契約するローンです。非提携ローンを選べば、事務手続きを代行してもらうことはできませんが、縛りがないため自由に金融機関や細かいローンの種類を選択することが可能になります。

都市銀行・地方銀行・信託銀行のローンのメリットは、全体的に見ると商品の種類が豊富で、金利やその他のさまざまな条件を自由に選択することができる点です。デメリットとしては、借入れを行ったあとに合併などによって銀行の体制が変わると、融資の諸条件が変更になる可能性があるということがあげられます。

生保・損保系

生保・損保系のローンは、高額融資が前提となっている大企業向けのものです。融資額が多くて返済期間が長いことがメリットですが、借入れを行うための審査が非常に厳しいというデメリットがあります。

JA(総合農業共同組合)

JA(総合農業共同組合)のローンは、組合員が建物の賃貸経営を行う際に利用できます。サラリーマンのような農業従事者ではない人でも、組合員になれば利用することが可能です。賃貸経営を行う際にアドバイスを受けられるのが大きなメリットですが、組合員になるための費用がかかるのがデメリットと言えるでしょう。

公的ローン

公的ローンも、大きく3つに分けることができます。

住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)

住宅金融支援機構は、住宅ローンを中心に資金の融通を支援する公的金融機関です。住宅金融支援機構の融資条件は厳しいですが、固定型の低い金利が採用されているため、リスクをおさえて計画的に返済を進めることができます。

日本政策金融公庫(旧・国民生活金融公庫)

日本政策金融公庫は、主に国民生活事業、中小企業事業、農林水産事業を扱う公的金融機関です。旧国民生活金融公庫の個人向け不動産投資に関わる事業が、国民生活事業に引き継がれています。公的金融機関ということで安定的な融資が期待できる一方、限度額や返済期間の融通が利かないという難点があります。

自治体融資

各自治体によって基準等は異なりますが、ほとんどの場合、優先的に融資を受けることができます。固定資産税や所得税といった税金の面でも優遇を受けられるのが嬉しいポイントです。しかし、限度額や返済期間の条件がいま一つと感じる人が多いと言われています。

金融機関の借入条件

財産相談をする男性

各金融機関の借入れに関する条件は、それぞれ異なります。それらの違いをしっかり抑えることが、投資を有利に進めるためには重要です。

金利

金利には大きく分けて3つの種類が存在します。

1つ目が「全期間固定型」です。返済が終わるまで金利が一定になります。2つ目は「変動金利型」です。金利が随時変更されていきます。3つ目は「固定金利期間選択型」です。一定期間は金利が一定ですが、その期間が過ぎると金利の見直しが行われます。

金利が固定されている場合は、ローンを組んだときに支払総額が明確になるため、返済計画が立てやすくなります。反対に、金利が随時変動する場合は、金利相場が安くなると、返済の金利にもそれが反映されるため、返済総額が当初の予想よりも少なく可能性があります。

返済方法

返済には、2つの方法があります。

1つは、「元利均等返済」です。この方法では、返済期間中の返済額が毎月一定になります。そのため、返済計画が立てやすいです。2つ目は、「元金均等返済」です。この方法では、元金の返済については毎月同じ金額を払いますが、利息については元金の残高に応じて支払いを行います。元利均等返済に比べて元金の減りが速いため、結果的に返済総額が少なくなるというメリットがあります。

借入れの流れは

フローを書いた紙

借入の際は、どの金融機関でもほとんど同じ流れをたどります。ここでは、不動産融資におけるおおまかな流れについて説明します。

1. 金融機関やローンの情報を集める

不動産投資にあたってローンの借入れを希望する場合は、まず各金融機関の不動産投資向けローンの情報を集めましょう。金融機関によってローンの金利や融資の条件は、異なります。自分の求める条件をあらかじめピックアップしたうえで、いくつか気になるローンを見繕ってください。

2. 金融機関と連絡をとる

融資を受けたい金融機関が決まったら、まずは電話で連絡を入れましょう。その際は、アピール出来そうな自分の現状や購入予定の不動産の将来性をあらかじめまとめておき、何を聞かれてもスムーズに答えられるようにしておいてください。

不動産賃貸を行いたい旨を伝えると、融資の担当者に電話を繋いでもらうことができます。「資金が欲しい」ということよりも、「賃貸業を行いたい」ということを強く伝えるように意識すると、担当者に悪い印象を与えることはありません。面談日程を決めたら、持参すべき書類などを聞き漏らさないように注意しましょう。

3. 面談

面談では、今後の計画や予算、借入れたい金額などについて詳しく質問されます。少しでも担当者からよい印象をもってもらえるよう、自分の有利な条件を詳しく説明できるように準備しておく必要があります。指定された資料を持参するのはもちろん、ほかに見せられる資料があるときは積極的にアピールしましょう。

4. 融資の開始

面談を終えてから融資がはじまるまでは、少なくとも数週間はかかります。長ければ1ヶ月以上かかることもあります。融資が決まるまではそわそわした気持ちが続きますが、賃貸経営に関わる準備を整えつつ融資の開始を待ちましょう。

まとめ

家と金貨と電卓

いかがでしょうか?

不動産投資における借入れには、さまざまな選択肢があります。自分の条件を確認し、それに合ったローンを組むことが重要です。金融機関やローンの種類によっても借りやすさは異なるため、しっかり検討してみてください。