投資コラム

割安物件の「出現時期」と「狙い目条件」は?

財産を見つけるためのメモ

物件を購入する際は、少しでも割安な物件を購入したいですよね。しかし、いざ割安物件を購入しようとすると、いい物件がなかなか見つからないことも多いです。

実は、割安物件を探すにはちょっとしたコツが必要です。今回は、割安物件の探し方について詳しく解説します。

割安物件の出現時期

セールの物件

まず、割安物件が出るやすい時期について見ていきましょう。

決算期

割安物件がいちばん出現しやすいのは決算期です。それは、決算期は売上や成果をもっとも気にする時期だからです。物件を所有する企業や個人は、「多少割安になっても構わないから、物件を売却したい」と考えやすくなります。

企業の決算期として多いのは3月末です。とはいえ、決算の時期は企業によって異なり、半期決算なら9月末、四半期決算なら6月末と12月末という場合もあります。また、個人の決算期は12月末です。

企業の体制に変化がある時期

企業の内部体制に変化があるときも、物件が割安で売りに出される可能性がある時期です。たとえば、新しい会社や部署の設立、組織の改変、人事異動がこの時期にあたります。とくに、人事異動は時期はどの企業でもある程度決まっており、だいたい4月、7月、10月あたりがそれにあたります。

個人の事情による売却

個人の事情による物件の売却も、割安物件が出現する理由の1つです。個人の事情は急に発生することが多いため、その時期を先に読むのは難しいですが、時期が合えばかなり割安で物件を購入することができます。

たとえば、個人の事情による物件売却のタイミングとして多いのが相続です。1つの不動産に対して複数の相続人がいる場合、分割するか共有するか選択する必要があります。物件を分割すると使い勝手が悪くなりますが、かといって共有するとなると何をするにも全員の同意が必要になるため不便が生じます。そのため、多少割安でもいいから売却して現金を分け合おうと考える人が多いです。

狙い目な物件条件

狙う物件と電卓

次に、狙い目な物件の条件について見ていきましょう。物件に求める条件を見直すことで、割安物件に出会える可能性はより高くなります。

一般的に見て魅力が低い物件

不利な条件を抱える物件は相場よりも値段が安い傾向にあります。とはいえ、一般的に不利な条件が自分にとっても不利であるとは限りません。この点を上手に見極めることができれば、自分にとって質のいい物件を割安で購入するチャンスになります。

*1階

1階の部屋はセキュリティ面が心配だという理由から一般的に不人気で、金額の相場も低い傾向があります。エントランスのセキュリティがしっかりしており、窓などの警備も万全な物件であっても、この傾向はほとんど変わりません。とくに窓からの眺めを重視するわけでなければ、セキュリティがある程度しっかりしているマンションの1階の部屋は非常に狙い目です。

*実面積の割に有効面積が広い

売りに出されている物件には必ず面積について記載があり、物件の金額はある程度その面積に比例しています。たとえば、実面積50㎡の物件と48㎡の物件がある場合、広さ以外の条件がすべて同じであれば50㎡の物件のほうが一般的に金額は高いです。

しかし、実際の面積と有効面積は必ずしもイコールではありません。実面積50㎡の物件でも、間取りの関係で廊下などのデッドスペースが多ければ、実面積48㎡の物件よりも有効面積が狭い可能性があります。有効面積とは、実際に部屋として使用できる面積のことを指しています。つまりこのような場合は、実面積48㎡の物件のほうが割安だということになるでしょう。

また、同じ実面積の物件でも、天井の高さや窓の大きさによって広さに違いを感じることもあるため、詳しい部屋の様子にも注意を払う必要があります。

*汚れ

汚れがある物件は割安で購入できる可能性があり、狙い目です。物件の購入を検討している人は少なからずリフォームを意識しているはずですが、それでもあまりにも汚れが目立つ物件は敬遠しがちです。

近年はリフォームにかかる費用もかなり安くなってきており、リフォームを念頭に割安物件を購入すれば、少ない金額で魅力的な物件を手に入れることができます。なお、この点にうまく着目しているのが、リノベーションによる物件の再販を行う業者です。安く仕入れた物件をきれいにリノベーションすることで、大きな利益を生み出しています。

*駅からの距離

駅からの距離は物件選びの条件のなかでも重視されるポイントであり、駅からの距離が遠いほど物件の金額は安くなる傾向があります。駅からの距離が遠くても問題ない場合は、なるべく駅から離れた地域で物件を探すと、質の高い割安物件を見つけられる可能性が高くなります。

また、駅からの距離を重視する場合でも、提示されている情報を鵜呑みにせず実際の状況を確認することで、割安物件に巡り合える可能性があります。不動産を売り出す際に示す駅から物件までの距離の目安は、1分で80m歩くという仮定のもと計算されています。単純に「駅を出て物件に到着するまでに歩く時間」のみがカウントされるため、信号待ちの時間などは含まれていません。そのため、駅から徒歩5分だとされている物件でも、実際に歩いてみると10分近くかかるということも珍しくはありません。

反対に、駅からの距離が徒歩10分と表記されている物件でも、道に信号が1つもなく人通りが少なかったり、近道として横切ることができる公園があったりするなどの諸条件により、実際にかかる時間が5分程度で済む物件もあります。手間ではありますが、実際に現地の様子を確認することで、このような割安物件を見つけることができます。

実需向け物件

不動産投資のための物件を探す場合でも、自己居住用として広告が出ている物件に目をむけることで割安物件を見つけられる可能性があります。もちろん、自己居住向けの物件がすべて割安なわけではありませんが、選択肢の1つとして目を向けておきたい情報です。

割安物件を探す具体的方法とは

複数の物件を観察
割安物件を探すときは、不動産会社との連携を密にし、いちはやく情報を入手できる環境を整えておく必要があります。残念ながら、インターネットでこまめに情報を探すだけでは不十分です。というのも、不動産会社が割安な売却物件を仕入れた場合、以下の手段で売却を行うことが多く、インターネットなどに情報を流すことはほとんどないからです。

【不動産会社が割安物件を仕入れた場合の売却方法】

・顧客に情報提供し、購入を促す
・買取再販業者に情報提供し、購入を促す
・該当物件の周辺エリアに強い会社に情報提供し、購入を促す

「これはいい」という物件が複数見つかったら

物件をよく検討

条件に合う割安物件が複数見つかったら、金額の大小にとらわれず慎重に検討を行ってください。割安物件といえども不動産の購入となればそれなりに高い金額がかかるため、下手に妥協してしまうと後悔する恐れがあります。

最終的な決断が何よりも重要です。条件をより厳しく設定し、そのなかでもっとも光る物件を購入しましょう。

まとめ

ニュースをチェックする男性

割安物件を見つけ出すためには、時期や条件の絞り方を工夫するのが効果的です。不動産会社との連携も、情報をいちはやく手に入れるためには重要です。

とはいえ、割安物件は個人の都合などにより突如として市場に売りに出されることもあります。そのような物件を見落とさないよう、常にさまざまな方向へ目を光らせておくことも大切です。