投資コラム

不動産融資を好条件で受けるコツや融資を受ける際に注意するポイント

交渉成立

不動産投資では、融資を受けて不動産を購入するのが一般的です。この際の融資では高額なお金を借り入れることになるため、「リスクが高いのでは?」というイメージが強いかもしれません。

しかし、融資を受けて不動産投資を行うと、より有利に投資を進めることに繋がります。不動産投資に対する融資は一般的な住宅ローンよりも審査が厳しく、金融機関側も利益が上がると判断できる顧客にのみ融資を行います。

今回は、好条件で融資を受けるコツや、融資を受けて不動産投資を行う際に注意すべきポイントについて紹介します。

不動産投資における「融資」とは?

一万円札をたくさん持つ男性

まずは、不動産投資における融資の特徴について確認しましょう。

住宅ローンとの違い

「不動産投資向けの融資(不動産投資ローン)」は、「個人の住居購入のための融資(住宅ローン)」とはまったく別物です。その具体的な違いについて説明します。

審査項目

住宅ローンと不動産投資ローンは、それぞれ目的が違うため、その審査基準にも違いがあります。住宅ローンは年収や返済能力が重視されますが、不動産投資ローンはそれらに加えて採算性や将来的な可能性なども審査対象に含まれます。

審査の厳しさ

住宅ローンに比べると、不動産投資ローンは審査が厳しい傾向にあります。住宅ローンの審査では、収入が安定しているという条件さえクリアしていれば、返済能力も高いと判断されます。そのため、ある程度の期間を正規の公務員や会社員として働いてきた人であれば、住宅ローンを組むのは比較的容易です。

しかし、不動産投資ローンの審査では、年収や返済能力のほかにも、さまざまな条件が加味されます。採算性や将来性について細かい分析が行われるため、思うように不動産投資ローンを組めないことも珍しくはありません。

金利が高い

不動産投資ローンの金利は、住宅ローンの金利よりも高い傾向にあります。金利は金融機関によっても違いがありますが、おおよそ2~5%となっています。

不動産投資における融資のメリット

つぎに、不動産投資における融資のメリットを紹介します。不動産投資を行うとき、ローンを組むことができれば投資を有利に進められる可能性があります。

手元の資金が少なくても不動産を購入できる

不動産投資において融資を受けることができれば、手元の資金が少なくても不動産投資による大きな利益を得ることができます。不動産投資における融資は言い方を変えれば「借金」ですが、利益が出れば返済も容易になります。そのため、不動産投資における融資は、少ない自己資金で高い利益を得るための手段としてとらえることができます。

すぐに不動産投資をはじめられる

不動産投資における融資を利用すれば、すぐに不動産を購入し投資をはじめることができます。融資を利用しないとなると、資金を貯める期間が必要となるため、その間は不動産の購入をすることができません。不動産は常に質の高い物件が市場に出回っているとは限らないため、資金が貯まるのを待っているといい物件を購入できる機会を逃してしまう可能性があります。

不動産投資における融資のデメリット

一方、不動産投資における融資にも少なからずデメリットが存在します。ただし、ある程度対策を立てておくことが可能であるため、事前にしっかり準備しましょう。

空室状態が続くとローン返済が難しくなる

不動産投資における融資の返済は、不動産の家賃収入で行う人がほとんどです。そのため、所有する不動産の部屋がなかなか埋まらず空室状態が続くと、家賃収入による返済ができない可能性があります。そうなった場合、自分の貯金などから返済を行わなければなりません。

不動産投資で融資を受けている場合、空室が出たらその状態が長く続かないよう工夫をしなければなりません。また、手元の資金にもある程度余裕をもっておく必要があります。

売却により残債が残る可能性がある

不動産投資を行うなかでは、計画を変更せざるを得ない状況になることも珍しくはありません。融資を受けながらも、物件を想定よりも早いタイミングで売却することになった場合、売却金額が残債金額を下回る可能性があります。

残債金額が手元の資金で返済できるならば問題はないでしょう。しかし、それができないとなると、その物件には金融機関の抵当権がついている状態になるため、売却は非常に困難です。そのような事態を避けるためにも、融資を受けて物件を購入する際は、いつでも高値で売却できるような資産価値の高い物件を選ぶことが重要です。

不動産会社がすすめる「提携ローン」のメリット・デメリット

ローンの説明を受ける人

不動産投資における融資には、金融機関と直接契約を交わす「金融機関ローン」のほかに、不動産会社を介して契約を交わす「提携ローン」も存在します。最終的にはどちらも金融機関と契約を交わして融資を受けることになるため、どちらを利用すべきか悩む人も多いです。

提携ローンは、すすめられたからといって必ず利用しなければならないものではありません。ローンの契約は慎重に行いましょう。提携ローンのメリット・デメリットは次のとおりです。

提携ローンのメリット

提携ローンを利用すると、事務的な手続きがスムーズに済ませることができます。書類の準備などは基本的に不動産会社が行ってくれるため、不備でやり直しが必要になるといったトラブルも起きません。

提携ローンのデメリット

提携ローンは手続きを業者に任せられる分、事務手数料が発生します。事務手数料だけで5~10万円程度かかります。

また、提携ローンは特別金利が安いというわけでもないため、安易に契約してしまうと、あとからより有利な条件の融資を見つけて後悔することもあります。ローンは組み方によって、支払方法や金額も大きく異なることがあるため、注意が必要です。

金融機関が融資する際に見ているポイント

ポイントを説明する女性

不動産投資を少しでも有利に進めるためには、金融機関からの信用を高くする必要があります。

金融機関が不動産投資における融資の審査を行う際は、勤務先、勤続年数、年収、預金額、資産、負債といった本人の属性を細かくチェックします。そのため、できる限りこの点について評価を高める努力をすることが大切です。といっても、これらをいきなり高めるのは簡単ではありません。不動産投資をはじめる際は、ある程度計画的に取り組みましょう。

もちろん、金融機関は採算性や将来性についても審査を行うため、対象者が購入する予定物件の不動産的価値をはかり担保評価も行います。とはいえ、この部分に関しては不動産を選ぶ際に「よりよいものを選ぶ」といった対策しかとることができません。

好条件で融資を受けるコツ

低利率のイメージ

最後に、金融機関から好条件で融資を受けるコツについてお伝えします。

金融機関の融資に対する姿勢を見極める

金融機関はそれぞれの体質によって、不動産投資家への融資に対する考え方もさまざまです。それを見極め、より自分の状況に合った金融機関を選ぶことが大切です。

たとえば、メガバンクは金利が比較的低いですが、顧客は高所得者や資産家が中心で一般の個人投資家への融資は消極的です。また、地方銀行や信用金庫は金利がメガバンクよりも高い傾向がありますが、個人投資家へも積極的に融資を行っています。

また、金融機関によって金利などの融資の内容はさまざま異なるため、銀行選びとともにプラン選びも慎重に行うようにしましょう。

有利な条件は積極的にアピールする

銀行には融資を行うかどうかを決める専門の部署が存在します。そのため融資の契約を実際に結ぶ担当者が「融資できそうだ」と考えている場合でも、審査に通らないこともあります。

そのような事態を避けるためには、できる限り自分の有利な点をアピールすることが大切です。もちろん、人柄だけで押し切ることは不可能ですが、融資を受けたあとの展望などについて少しでも銀行の信頼を得られるような内容を伝えましょう。

まとめ

金利を計算する人

不動産投資は融資を利用し計画的に運用することで、大きな利益を得ることが期待できます。

不動産投資ローンを組むには厳しい審査を通る必要がありますが、きちんと物件を運用していくためにはそれくらいの覚悟が必要だということです。できる限りの準備を整え、不動産投資ローンを上手に利用しましょう。