投資コラム

不動産投資の金利が下がる借入金の借り換えとは

金額の計算をする男性

近年、サラリーマンの副業としても注目されている不動産投資。所有する物件を第三者に賃貸することで、家賃収入として毎月安定した不労所得を得ることができます。

物件購入価格が高額であるため、不動産投資を行う多くの人が金融機関からの借入金として不動産投資ローンを組んでいると思います。この不動産投資ローンは長期的な期間をかけて返済するため、その間にトラブルや所有物件に空室が発生してしまい、返済が負担になることが往々にしてあります。

そんな時、現在のローンより低金利のローンに乗り換えることができれば、返済額が減り収益性を高めることができます。

今回は不動産投資ローンの乗り換えについて説明します。

不動産投資ローンの乗り換えとは

たくさんの電卓を使う男性

不動産投資ローンの乗り換えとは、一言でいえば金融機関を乗り換えることです。現在、融資を受けている金融機関から別の金融期間のローンに乗り換えることを言います。

丁度、最近話題になっているスマートフォンの格安SIMへの乗り換えに似ています。あれも

現在利用しているキャリアでの毎月の支払い額が負担になったので、よりランニングコストが安い格安SIMのキャリアに乗り換えますよね。

不動産投資ローンの乗り換えも同じで、より金利が安い有利な他社に乗り換えることで返済の負担を減らすことができます。

不動産投資ローン乗り換えのメリット

グーサインを出す女性

不動産投資ローンを乗り換えるメリットを紹介します。

金利が下がることで収益拡大が可能

現在より低い金利の他社ローンに乗り換えることで、毎月の返済額が下がります。結果的に利回りが向上し収益が拡大します。

返済額が下がったことで浮いたお金は生活費や他の借入金の返済に当てられますし、その必要がなければ新たな物件購入のため資金として、不動産ビジネス拡大につなげることもできます。

大手金融機関に乗り換えることで信用力が向上

現在のローンを借りている金融機関よりも大手の金融機関に乗り換えることで、個人の信用力もあがります。将来的に、不動産ビジネスを拡大するとなった際に自身の信用力が高まっていることは大きなメリットです。

不動産投資ローン乗り換えのデメリット

憂鬱な女性

ローンの乗り換えは有利な手段ですが、もちろんデメリットもあります。きちんとデメリットを理解した上で実施しないと最終的に損をしてしまったなんてこともなりかねません

「繰上げ返済手数料」などの諸経費の発生

新たな金融機関に乗り換えた場合、現在利用している金融機関のローン残額はどうしたらよいのでしょうか。これは完済する必要があります。

借り換え先の金融機関からの融資を用いて一括繰上げ返済するわけですが、この際に「繰上げ返済手数料」というものがかかります。要は途中解約のペナルティのようなものです。

他にも担保の抹消費用、乗り換え先の新たなローンの設定にも一定の手数料がかかります。これらの諸経費がどの程度発生するかを事前にシミュレーションしてトータルコストでのメリットを検討しておかないと、結果的にあまりメリットが出ない可能性もあります。

毎月の返済額が上がってしまう可能性

不動産投資ローン乗り換えのメリットとして、毎月の返済額が下がると前述しました。しかし、ローン期間の設定の仕方によっては融資期間が短くなり、毎月の返済金額が増えてしまうことがあります。

毎月の支出が増えてしまうと生活や事業に始業が出てしまうので、その点も踏まえて新たなローンついてよく検討する必要があります。

借り換えをすべきかをチェックする方法

チェックリストを持つ女性

不動産投資ローンの借り換えをすべきかどうかは下記3点を満たしているかどうかで判断しましょう。

・借り換えローンとの金利差が1%以上あること
・ローン残額が500万円以上あること
・返済期間が10年以上あること

上記のように金利差によって金銭メリットを生み出せそうで、その恩恵を受けられる期間が一定数確保されている場合は借り換えを検討すると良いでしょう。

また、実際に不動産投資ローンの借り換えイメージをより具体的にもてるように、一部の金融機関で提供している借り換えシミュレーションサイトを利用して計算してみると良いです。

例えば、楽天銀行の借り換えシミュレーションの場合ですが、ローン額が5,000万円、返済期間25年、ご返済方法が元利均等返済として、金利が固定金利3.3%から1.4%のローン商品に借り換えをしたと想定して計算してみましょう。

まずは金利3.3%で計算すると、月々の返済額は244,980円、年間の返済額が2,939,760円となりました。次に金利1.4%で計算すると、月々の返済額は197,627円、年間の返済額は2,371,524円となりました。差し引きすると月の返済額では47,353円が浮き、年間では568,236円が浮くことになります。総支払額となると14,206,047円が浮きます。

あくまで仮の計算ですので個別ケースでは詳細を借り換え予定の金融機関に試算してもらう必要がありますが、借り換えシミュレーションサイトを利用してみてメリットを具体的にイメージしてみてはいかがでしょうか。

借り換えの手続きの流れ

書類を探すイメージ

ここでは、どのような流れで借り換え手続きをするのかを説明していきます。

まずは、自分にあった金融機関を探しましょう。その後、必要書類を準備して審査を申し込むという流れになります。必要書類を以下にまとめます。

個人の信用に関する資料

・源泉徴収票(3期分)
・確定申告書(3期分)
・借り入れ返済予定表
・金融資産一覧表(不動産だけでなく、保有する金融機関口座ごとの預金、株や債券、その他の資産などを一覧にしたもの)
・身分証明書(運転免許証やパスポートなどの写し)
・経歴書(氏名や住所、家族関係、年収、勤務状況、他の借入状況などがわかるもの)

※法人の場合は、下記も必要になります。

・決算書(3期分)
・登記事項証明書(法人謄本)

物件に関する資料

・物件概要書(所在地など対象物件の基本情報をまとめたもの)

・レントロール(賃貸料金表)
・運営費用をまとめた書類
・間取り図
・地図
・公図

・登記事項証明書(土地・建物)

ローンの審査は約1〜1.5ヶ月程度かかることが多いため、担当者に審査期間やその後の流れについてあらかじめ聞いておくようにしましょう。

借り換えをうまく進める交渉テクニック

交渉する男女

借り換えの条件交渉によって金利が大幅に変わってくることもありますので、いろいろと準備をして臨むようにしましょう。

一例になりますが、借入れしている金融機関が地方銀行や信用金庫であれば、同じエリアにあるライバル関係にある地方銀行や信用金庫に持っていくと金利条件もよくなるケースがあります。金融機関としてはライバルに顧客を持っていかれるのを恐れますしライバルよりも顧客獲得を進めていきたいということがありますので、金利条件としてよくなる可能性が高いです。

上記のように好条件を引き出すためにも、他の金融機関に問い合わせをして金利情報を聞き出したり、投資仲間やセミナー参加を通じて各行の金利情報を収集するなどして、他金融機関の状況を把握するように努めましょう。

不動産投資の金利が下がる借入金の借り換えとは まとめ

通帳をみて喜ぶ男性

不動産投資ローンの乗り換えはうまく利用すれば、資金に数十万から数百万円の余裕を生み出します。大切なのは乗り換え先のローンを組んだ際のシミュレーションを事前にきちんと行うことです。

しっかり事前検証した上で有効活用して頂ければと思います。