投資コラム

不動産投資におけるローンのポイントと金融機関の特徴とは?

物件とお金と電卓

不動産投資をするにあたり、多くの方がローン利用を利用します。現金だけで不動産投資を行えるのは一部の富裕層に限られますし、借り入れを使いレバレッジを効かせることこそ不動産投資の最大の魅力でもあるからです。しかし、マイホーム用の「住宅ローン」と異なり「投資用ローン」は情報が多くありません。

この記事では、住宅ローンと金利や条件が大きく異なる「投資用ローン」の組み方やポイント、金融機関の特徴について、解説していきます。

不動産投資用のローンとは?

コインと住宅を囲う手

不動産投資ローンとは、投資用マンション、一棟アパートなど投資を目的とした不動産の取得に利用できるローンのことです。

一般的な住宅ローンが自己居住用であるのに対して、こちらは営利目的のローンです。そのため、借りるための審査や金利などの融資条件は、住宅ローンよりも厳しいのが特徴です。例えば、住宅ローンだと、変動金利で0.5〜0.7%前後の貸出金利ですが、不動産投資ローンは2〜5%前後です。

不動産投資ローンの審査は厳しい?

審査項目をチェックする人

不動産投資ローンは住宅ローンより審査が厳しいのですが、実は審査ポイントはほとんど同じです。「将来に渡る返済能力の有無」が問われます。勤務先・勤続年数・年収・年齢・自己資金・過去の借入状況で総合的に判断されます。

また、営利用ローンは「担保不動産の価値」についても見られます。想定賃料・空室率などを計算し、毎月のキャッシュフローが成り立っているか、将来にわたってローン返済能力がある不動産であるか審査されます。

不動産投資ローンの金融機関の特徴について

ビジネスチャートを指す手

不動産投資用ローンは各金融機関で取り扱い内容が異なります。また、個人の属性やその時の金融機関の状況によって左右されるものになります。

大まかな目安として、年収が1,000万円以上あれば8割、700万円あれば5割、500万円あれば3割の金融機関が融資の検討に応じてくれます。

年収1,000万円以上だと融資確率が高い金融機関

金利が1〜2%前半の低金利で、返済期間も長く見てもらえる可能性がある融資を受けることができる三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行といったメガバンク(都市銀行)や三菱UFJ信託銀行、みずほ信託銀行、三井住友信託銀行、SMBC信託銀行、野村信託銀行といった信託銀行にてまずは検討することをオススメします。

年収1,000万円以上ではなくても自己資金1,000万円、相続予定資産が数千万円といった方であれば融資がおりるケースもあるので、そのような方も上記金融機関にてまずは進めることをオススメします。

メガバンク(都市銀行)や信託銀行からの融資がオススメな理由は、低金利や返済期間だけではなく、次の融資につなげやすいという理由もあります。地方銀行などは、融資審査の厳しいメガバンク(都市銀行)や信託銀行を意識しており、そこから融資を実施された方であれば大丈夫だろうということで、その後の融資を獲得しやすくなるというメリットがあります。

年収700万円前後だと融資確率が高い金融機関

金利が2%前後〜3%台で融資条件もメガバンク(都市銀行)よりも緩いオリックス銀行(金利2%前後)、SBJ銀行(金利2%台)、静岡銀行(金利3%台)などの地方銀行にて検討することをオススメします。

不動産融資を地方銀行から受ける場合、メガバンク(都市銀行)と比較すると融資の期間も短い傾向にあり、融資基準も緩やかである点がメリットとして挙げられますが、投資物件のエリアが限られてくる点に注意が必要となります。

年収500万円以下だと融資確率が高い金融機関

金利が2%後半〜になる三井住友トラストL&F(金利3.6%前後)、セゾンファンデックス(金利4%前後)、新生プロパティファイナンス(金利4%中盤)にて検討されるかもしれません。

ただし、女性(年齢制限なし)、若者(29歳以下)、高齢者(55歳以降)、個人事業主や中小企業の方であれば基本的には日本政策金融公庫(金利2%前後)を中心に融資戦略を組み立てることをオススメします。

ローン地獄例

頭を抱える女性

金利が高く耐用年数を無視した融資期間を組めるといった特徴のある銀行で「築年数が古くて利回りが1桁台」の物件を借りた際に、キャッシュフローも出ない、売却も出来ないなんて事になってしまうケースがあります。ここでは、そのような一例を記載致します。

(例)
金利:4.5%
物件価格:1億5000万円
表面利回り:6%

上記のような収益物件があるとします。年間の家賃収入は900万円ですが、金利4.5%の金融機関で借りた場合、表面利回りと金利の差はたった1.5%になります。空室が1室でも出ると自分でその補填をしなければならず、いずれ賃貸経営を続けられなくなって破たんをしてしまう可能性もあり危ない状況です。当たり前ですが、金利が高いと元本の返済が遅くなります。また、建物の償却は年々進んでいき物件の価値は下がっていきます。

その結果、資金繰りに苦しくなった場合に資産組み換えの為に売却をしようとしても、元本が減っていないので借金を完済できなくなるばかりか銀行の売却許可が得られないという状況になってしまいます。

まとめ

物件とお金

不動産投資用ローンは、住宅ローンとは大きく性質が異なります。賃貸経営が成功するかどうかは、物件の選定がもちろん一番重要ですが、ローンを上手に使うことができるかどうかも、大きなポイントです。是非、ネット上の情報だけでなく金融機関に直接尋ねましょう。また、信頼できる不動産会社と連携をとりながら進めると良いでしょう。

融資条件を慎重に吟味し、好条件のローンを勝ち取りましょう。この記事が、何かの参考になりましたら幸いです。