投資コラム

アルメゾン担当者によるコラム「費用と便益を考える」

リフォームって結構な費用が掛かりますよね。

家賃の○ヶ月分なんてやってらんないよ。。。
満室になったら考るか。。。

等の意見も多いと思います。

確かに回収期間だけを見ると、投資効率が悪く見えます。

ただし場合によって大きな便益が得られますので、やらないのは勿体無いかもしれません。

リノベーション、リフォーム等のバリューアップを行うか否かの判断には費用便益分析(コスト・ベネフィット分析)が役に立ちます。

不動産経営・投資における費用便益分析も前回でご紹介したキャッシュフローツリーが基本です。

このリフォームによってキャッシュフローツリがどの様に変化するのかを考える必要があります。

例)

GPI(潜在総収入) 100%
▲空室損 30%
EGI(実効総収入) 70%
▲OPEX(運営費) 20%
NOI(営業純利益) 50%
▲ADS(年間返済額) 40%
BTCF(税引き前手取り額) 10%

※簡易的にするため、満室想定の年間家賃を100%として表示しました。

上記の例でGPIの50%のリフォームを行なった場合です。

現在ではBTCF(手取り)が10%なので、回収するのに5年は掛かります。

※住民税・所得税・事業税、法人の場合は法人税は今回検討しません。

5年という時間は随分と長いですから、二の足を踏んでしまうかもしれませんね。

しかし以下の便益があればいかがでしょうか。

・家賃が10%増加する

・新規設備の導入で競争力があがり、空室損が20%減る

・設備を取り替えたらOPEx(修繕費など)が減る。

また、リフォームについての資金は金融機関から借り入りをしたとします。

after

GPI(潜在総収入) 110%
▲空室損 10%
EGI(実効総収入) 100%
▲OPEX(運営費) 15%
NOI(営業純利益) 85%
▲ADS(年間返済額) 60%
BTCF(税引き前手取り額) 25%

さらに売却を検討した時に、例えばバリューアップ前のキャプレート(期待利回り=市場にでている物件に対しては購入希望者が求める利回り)が10%だったのが、リスクが減り9%でも欲しい、と判断した場合はどうでしょうか?

バリューアップ前の販売時の価格が

NOI50%÷R(キャップレート)10%=500%

ですが、

バリューアップ後

NOI85%÷R(キャップレート)9%=944%

いかがでしょうか?

自己資金がなしで、CF(手取り家賃)が2.5倍になり、売却の場合、バリューアップ前の物件価格に対し1.88倍(944%÷500%)の資産価値になるとしたらリフォームに対する判断が変わるかもしれないですね。

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