投資コラム

サブリースのメリット、デメリット

 

Close-up image of real estate agent and his client shaking hands

不動産経営のやり方として、①経営から管理業務まで全て自分が行うパターン、②経営は自分でするが管理は外部に委託するパターン、③経営も管理も外部に委託するパターンの3つに大別できます。

サブリースはパターン③に該当し、お金を払うことで経営も管理業務をプロに委託するので、面倒な手間を大きく減らせます。

そのため、サブリースは不動産投資初心者が飛びつきやすいですが、実はメリットとデメリットの差が大きいためきちんと検討しなければならない手段です。

この記事では、サブリースのメリット・デメリットを紹介し、しっかりと理解して頂くことを目的とします。

そもそもサブリースとは

サブリースとは一言で言えば「又貸し」です。
通常の不動産経営は自分が所有する物件を借り手に賃貸し、家賃として収入を得ます。

サブリース形態では、物件を一般の借り手に貸すのではなくサブリース会社に一括借上げしてもらい、サブリース会社から賃料を得ます。サブリース会社は物件所有者から借りた物件を入居者に又貸し(サブリース)して入居者から賃料を得ます。

サブリース会社から物件所有者は支払われる賃料は元々の家賃をベースに一定の割合で決まり、例え空室であっても支払われることがサブリースの大きな特徴です。

サブリースのメリット

サブリースのメリットは、管理・経営をプロに委ねることで物件所有者自身の負担やリスクを大きく軽減できることです。単なる管理業務を委託するのに比べて、サブリース会社に支払う保証料は割高ですが、その分プロに全てを任せられるので不動産経営初心者にとっては大きなアドバンテージとなります。

■空室リスクの低減
サブリース契約の最も大きなメリットがこの空室リスクの低減です。契約はサブリース会社と行うので、入居者がおらず空室が発生しても賃料を回収することができます。これは入居者が居て滞納した場合も同様です。サブリースすることによって空室リスク・滞納リスクの心配なく安定した賃料収入を得ることができるのです。

■管理業務を一任することで負担を軽減
入居者とのやり取りは契約しているサブリース会社が行い、管理責任もサブリース会社が負います。そのため、面倒な管理業務が全てサブリース会社に任せることができます。忙しいサラリーマンの方でも、余計な時間を取られることなく不動産経営が可能になります。

■確定申告が簡単
通常の不動産経営では、複数の入居者からの家賃や入退去時の費用を毎回経費計算する必要があり、とても手間がかかります。その点、サブリースでは物件所有者はサブリース会社のみと賃貸借契約を結んでいるため収支計算がシンプルです。そのため確定申告も簡単に行なえます。

サブリースのデメリット

良いことづくしに見えるサブリースですが、以下のようなデメリットもあります。

■家賃減額の可能性
サブリース会社が常に賃料を保証してくれる「家賃保証」ですが、経済状況や周辺相場の変化により金額を減額されてしまう可能性があります。そして、その賃料の減額を断ると契約自体が中途解約になってしまうことがあります。

■サブリース会社倒産のリスク
サブリース会社自体が経営不振により倒産してしまうことがあります。倒産した場合、サブリース会社と入居者の賃貸借契約は物件所有者に引き継がれます。その際、入居者が退去する時の敷金の返済義務などは物件所有者に課せられてしまいます。サブリース会社の与信については十分注意してください。

サブリースのメリット、デメリット まとめ

サブリースを一言でまとめると、プロであるサブリース会社に管理業務と運営を全任せする契約形態です。ネット上ではデメリットを強く主張する記事が多いですが、ノウハウのない初心者にとっては有効な手段であることは事実です。
この記事を参考にメリット、デメリット両方を比較し、検討してみてください。