投資コラム

頭金なしで始める不動産投資のリスク

 

High Angle View Of Businessperson Calculating Tax At Wooden Desk

近年の不況の煽りを受けて老後に向けた資産形成の手段、副業として不動産投資が注目を浴びています。

不動産投資を始めるには高額な資金が必要であることから、多くの人が金融機関からローンを組んで融資を受けています。一般的にはローンを組む際に頭金を払うのですが、最近では頭金なしをうたっている不動産会社も少なくありません。

頭金を準備する必要なく、すぐに不動産投資を始められるのはとても魅力的ですが、頭金なしでローン組むことにはそれ相応のリスクが存在します。

今回は頭金なしで不動産ローンを組むリスクについて紹介したいと思います。

そもそも頭金にはいくら必要なのか

頭金なしのリスクを説明する前に、そもそも不動産投資ローンを組むときにどれくらいの頭金が必要かを紹介します。

これはハッキリとしたルールはありませんが、一般的には物件価格の2~3割の頭金をローン借入れ先の金融機関からの求められると言われています。
例えば、購入を検討しているのが1000万円であれば、頭金は200~300万程度ということです。

2~3割という値には、金融機関から求められる目安値というだけではなく、これだけ準備できれば毎月の返済金も緩やかになるという意味もあります。

しかし、200万~300万円を準備するのはなかなか大変です。仮に300万円だとすると、月々10万貯めても2年半かかってしまいます。
これがより高価格な物件であれば用意する頭金も高くなり、さらに時間がかかってしまいます。それではチャンスをものにできませんよね。

その点頭金なしであれば、準備期間を大幅に削減できるので、すぐに不動産投資を始めたい人にとってはもってこいの制度なわけです。

頭金なしのリスク

上記のように頭金なしでローンを組むことにはそれなりのメリットがあります。では、頭金なしで不動産投資ローンを組むことにはどんなリスクがあるでしょう。

■返済が困難になるリスク
頭金なしでローンを組んだ場合、返済期間が長くなるのでその分利息がつき、トータルの返済金額は頭金ありで組んだ場合より高くなります。

加えて多くの場合、金利自体も高くなりますので月々の返済の負担はかなり大きいです。

当初の計画どおりに運営がうまくいっていれば良いですが、入居者が見つからず空室が発生したり、経年劣化による家賃下落が起きたりしてしまうと、月々の返済がままならなくなってしまいます。結果的に債務整理や破産なんてことになるケースもあり得ます。

■物件が売却できなくなるリスク
空室の発生などにより家賃収入が得られず、当初の予定通りの収益が出なくなってしまった場合、ローン返済のために物件を売却しなければいけない場合があります。
このときに売却額がローン返済額より上回っていればいいですが、頭金なしでローンを組んでいる場合、借入金が多いことから売却金がローン残債額より下回っている可能性があります。

こうなるとローン残債額と同水準にするために物件の売価を高くする必要がありますが、高くすればするほど物件は売れなくなってしまいます。

このように物件の資産としての流動性を落としてしまう可能性があることも頭金なしでローンを組むリスクと言えます。

頭金なしで始める不動産投資のリスク まとめ

いかがだったでしょうか。一見魅力的な頭金なしでの不動産投資ですが内在するリスクもそれなりのものです。頭金なしでローンを借りる場合は、安定した収益が見込めて、毎月きちんと返済できるかを検討する必要があります。

しっかりと見定めて頂き、自分にあった融資の方法を選択して頂ければと思います。